Rīgā
2018. gada 19. decembrī
Nr.______________________
SAEIMAS PREZIDIJAM
Valsts pārvaldes un pašvaldības komisija lūdz izdarīt grozījumu šā gada 20. decembra Saeimas sēdes darba kārtībā un iekļaut tajā izskatīšanai likumprojektu “Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā” (Nr.1347/Lp12), kuru, pamatojoties uz Saeimas kārtības ruļļa 39. pantu, Valsts pārvaldes un pašvaldības komisija ierosina turpināt izskatīt 13. Saeimā.
Pielikumā: likumprojekta teksts un anotācija uz ____ lpp.
Ar cieņu
Komisijas priekšsēdētājs S.Dolgopolovs
Iesniedz Valsts pārvaldes un pašvaldības komisija
Likumprojekts
Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā
Izdarīt Dzīvokļa īpašuma likumā (Latvijas Vēstnesis, 2010, 183. nr.; 2016, 239.nr., 2017, 128. nr.) šādus grozījumus:
1. Papildināt 2. panta pirmo daļu ar otro teikumu šādā redakcijā:
“Par dzīvojamo māju šā likuma izpratnē uzskatāma ēka, kas Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrēta kā dzīvojamā māja.”
2. 5. pantā:
papildināt pantu ar 1.1 daļu šādā redakcijā:
“(11) Ja uz zemesgabala atrodas vairākas dzīvojamās mājas, dzīvokļa īpašumā ietilpstošā kopīpašuma domājamā daļa no zemesgabala un kopējām palīgēkām un būvēm, ir atsevišķā īpašuma kopējās platības attiecība pret visu uz zemesgabala esošo dzīvojamo māju atsevišķo īpašumu kopējās platības summu. Vairāku dzīvojamo māju būvniecība uz viena zemesgabala ir pieļaujama, ja tas nav pretrunā ar teritorijas plānojumu un būvniecību regulējošajiem normatīvajiem aktiem.”;
3. Izteikt 6. pantu šādā redakcijā:
“6. pants. Dzīvokļa īpašuma izveidošana un nodibināšana
(1) Dzīvokļa īpašumu var izveidot uz likuma, tiesas sprieduma, darījuma, tai skaitā testamenta, vai mājas īpašnieka vai, ja tāda nav – tiesiskā valdītāja, lēmuma pamata.
(2) Dzīvokļa īpašumu izveido, sadalot dzīvojamo māju kopā ar tai piederīgajām palīgēkām, būvēm un zemi. Dzīvokļa īpašumos vienlaikus sadala visu dzīvojamo māju.
(3) Dzīvokļa īpašumus triju vai vairāku dzīvokļu mājā izveido pēc tās pilnīgas uzbūvēšanas vienlaikus ar datu reģistrāciju Kadastra informācijas sistēmā.
(4) Dzīvokļa īpašumu ieraksta zemesgrāmatā pēc dzīvojamās mājas pieņemšanas ekspluatācijā. Dzīvokļa īpašums ir nodibināts līdz ar tā ierakstīšanu zemesgrāmatā."
4. 11. pantā:
papildināt trešo daļu ar otro teikumu šādā redakcijā:
“Piekrišanas esību pārbauda būvvaldes, izsniedzot dokumentu, kas apliecina tiesības veikt objekta būvdarbus.”;
papildināt pantu ar piekto daļu šādā redakcijā:
“(5) Šā panta trešajā daļā noteiktajos gadījumos dzīvokļu īpašnieku kopības piekrišana atsevišķā īpašuma pārbūvei ir pamats kopīpašuma domājamo daļu izmaiņu pārrēķināšanai un reģistrēšanai Kadastra informācijas sistēmā un ierakstīšanai zemesgrāmatā.”
5. 13. pantā:
papildināt ar ceturto daļu šādā redakcijā:
6. 16. pantā:
izteikt pirmo daļu šādā redakcijā:
“(1) Dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga izlemt ikvienu jautājumu, kas attiecas uz kopīpašumā esošo daļu. Ja uz zemesgabala atrodas vairākas dzīvojamās mājas, jautājumus, kas skar katras dzīvojamās mājas kopīpašumā esošo domājamo daļu var izlemt tikai šajā dzīvojamā mājā esošo dzīvokļu īpašnieki. Dzīvokļu īpašnieku kopība, noslēdzot attiecīgu līgumu, var pilnvarot citu personu izlemt kopības kompetencē esošu jautājumu, izņemot šā panta otrajā daļā minētos jautājumus.”
papildināt otro daļu ar 1.1 punktu šādā redakcijā:
“11) kopīpašumā esošā zemesgabala reālo sadali, lai nodrošinātu katrai būvei dzīvojamai mājai atsevišķu zemesgabalu;”;
papildināt pantu ar 3.1 daļu šādā redakcijā:
“(31) Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs dzīvokļa īpašuma ieguvējam.”
papildināt pantu ar piekto daļu šādā redakcijā:
“(5) Ja uz zemesgabala atrodas vairākas dzīvojamās mājas, to pārvaldīšanas darbības var uzdot tikai vienam pārvaldniekam.”
7. 17. pantā:
papildināt piekto daļu pēc skaitļa “1.” ar vārdu un skaitli “un 1.1”.
8. Papildināt likumu ar 22. pantu šādā redakcijā:
“22. pants. Lēmumu pieņemšanas kārtība atsevišķā dzīvojamā mājā.
Ja uz zemesgabala atrodas vairākas dzīvojamās mājas, jautājumus, kas skar katras dzīvojamās mājas kopīpašumā esošo domājamo daļu, pieņem, ievērojot šā likuma 17. - 21. panta noteikumus. Lēmuma pieņemšanai nepieciešamo balsu skaitu aprēķina, ņemot vērā šajā mājā esošo dzīvokļa īpašumu skaitu.”
9. Papildināt pārejas noteikumus ar 5. punktu šādā redakcijā:
“5. Līdz brīdim, kamēr stājas spēkā atsevišķs likums, kas nosaka nedzīvojamo ēku – biroju ēku un nedzīvojamo ēku, kurās izbūvēti vismaz trīs dzīvokļi, sadalīšanu atsevišķos īpašumos, šā likuma noteikumi piemērojami arī Kadastra informācijas sistēmā reģistrētām nedzīvojamām ēkām - biroju ēkām un nedzīvojamajām ēkām, kurās izbūvēti vismaz trīs dzīvokļi, ja tajās izveidotas telpu grupas, kas atbilst šā likuma 3.panta pirmajai daļai. Nedzīvojamām ēkām nepiemēro šā likuma 6. panta trešo daļu. Šis punkts neattiecas uz nedzīvojamām ēkām, kas celtas uz apbūves tiesības pamata.”
Grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā
ANOTĀCIJA
1. Kādēļ likums ir vajadzīgs?
2017. gada 1. janvārī stājās spēkā grozījumi Dzīvokļa īpašuma likuma 4. panta pirmajā daļā, nosakot, ka kopīpašumā esošajā daļā ietilpst atsevišķas dzīvojamās mājas un tās ārtelpu ārējās norobežojošās konstrukcijas, iekšējās slodzi nesošās konstrukcijas, starpstāvu pārsegumi, koplietošanas telpas, kā arī atsevišķo dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju sistēmas, iekārtas un citi ar atsevišķās dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistīti funkcionāli nedalāmi elementi, kas nepieder pie atsevišķā īpašuma.
Tādējādi kopš 2017. gada 1. janvāra nav iespējama tādu vairāku dzīvojamo māju sadalīšana dzīvokļu īpašumos, kas atrodas uz viena zemes gabala. Lai nodrošinātu tiesiskās paļāvības principa ievērošanu, 2017. gada 13. jūlijā stājās spēkā grozījumi Dzīvokļa īpašuma likuma Pārejas noteikumos, kuri noteica, ka jaunā kārtība neattiecas uz tām ēkām, kuru būvniecībai būvatļauja izsniegta vai kuras ierakstītas zemesgrāmatā līdz 2016. gada 31. decembrim.
Pieņemto grozījumu mērķis bija atvieglot dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu (novērst situāciju, kad par ieguldījumiem vienā mājā jālemj vairāku māju īpašniekiem). Tomēr grozījumi neattiecas uz jau pastāvošajiem dzīvokļu īpašumiem, tādējādi tie pilnībā nesasniedz iecerēto mērķi. Kopīpašuma domājamās daļas atbilstoši līdz 2017. gada 1. janvārim spēkā esošā likuma regulējumam aprēķināja, ietverot dzīvokļa īpašuma sastāvā arī kopīpašuma domājamo daļu no blakus dzīvojamās mājas koplietošanas telpām un citiem kopīpašumā esošajā daļā ietilpstošajiem elementiem. Tas nozīmē, ka, piemēram, lai dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašnieki varētu pieņemt lēmumu saistībā ar savas ēkas apsaimniekošanu, ir jāprasa piekrišana blakus esošās dzīvojamās mājas īpašniekiem. Vēl lielākas neskaidrības rodas, kad uz vienas zemes vienības kopā ar daudzdzīvokļu māju atrodas viendzīvokļa māja vai nedzīvojamā ēka.
Tāpēc nepieciešama tālāka tiesiskā regulējuma pilnveidošana, lai tiktu atvieglota lēmumu pieņemšana par katras atsevišķas ēkas apsaimniekošanu.
Šobrīd ir saskatīta nepieciešamība paredzēt analoģisku risinājumu, kāds bija noteikts spēku zaudējušā likuma “Par dzīvokļa īpašumu” 24. panta piektajā daļā, paredzot iespēju noteikt dzīvokļa īpašumā ietilpstošo kopīpašuma domājamo daļu atsevišķi zemesgabalam, kopējām palīgēkām un būvēm un atsevišķi dzīvojamai mājai situācijā, ja uz zemesgabala kopā ar daudzdzīvokļu māju atrodas citas dzīvojamās mājas.
Ņemot vērā minēto, likumprojekts paredz noteikt, ka dzīvokļa īpašumā ietilpstošo kopīpašuma domājamo daļu nosaka atsevišķi katrai dzīvojamai mājai un zemesgabalam, kopējām palīgēkām un būvēm, ja uz zemesgabala atrodas vairākas dzīvojamās mājas.
Domājamo daļu no kopējām palīgēkām un būvēm jāaprēķina tāpat kā zemei, jo šīs būves piederēs visu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem tāpat kā zeme. Šis nosacījums īpaši būtisks ir dzīvojamo māju kompleksiem, kuriem var būt, piemēram, vienots stāvlaukums u.c. kopīga infrastruktūra.
Atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 6. panta pirmajai daļai dzīvojamās mājas īpašniekam (attīstītājam) vispirms dzīvojamā māja ir jāieraksta zemesgrāmatā un tikai tad viņš var uzsākt tās sadalīšanas procesu. Līdz ar to, vispirms, Valsts zemes dienests dzīvojamo māju kadastrāli uzmēra un reģistrē Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā (turpmāk – Kadastra informācijas sistēma), tad īpašniekam (attīstītājam) jāvēršas būvvaldē akta par dzīvojamās mājas pieņemšanu ekspluatācijā saņemšanai, pēc kā jāvēršas attiecīgajā zemesgrāmatu nodaļā un jāiesniedz nostiprinājuma lūgums, lai dzīvojamo māju ierakstītu zemesgrāmatā. Pēc tam, lai sadalītu dzīvojamo māju dzīvokļa īpašumos, tās īpašniekam atkal jāvēršas ar iesniegumu Valsts zemes dienestā un, visbeidzot, izveidotie dzīvokļa īpašumi jānostiprina zemesgrāmatā. Lai vienkāršotu minēto procedūru, ir nepieciešams atteikties no principa, ka dzīvokļa īpašumos var dalīt tikai zemesgrāmatā ierakstītu dzīvojamo māju, tā būtu jādala brīdī, kad tā ir uzbūvēta un tiek veikta tās reģistrācija Kadastra informācijas sistēmā.
Lai vienkāršotu dzīvokļa īpašuma izveidošanas un nodibināšanas kārtību triju vai vairāku dzīvokļu dzīvojamā mājā, likumprojektā paredzēta vienkāršota likuma 6. panta pirmajā daļā ietverto dzīvokļa īpašuma izveidošanas procedūra, papildinot likuma 6. pantu ar trešo daļu, paredzot, ka triju vai vairāku dzīvokļu māju, pirms tās sākotnējas ierakstīšanas zemesgrāmatā, sadala dzīvokļa īpašumos uz likuma pamata. Proti, plānots Valsts zemes dienestam noteikt obligātu pienākumu sadalīt triju vai vairāku dzīvokļu dzīvojamo māju dzīvokļu īpašumos pēc tās pilnīgas uzbūvēšanas vienlaicīgi ar tās datu reģistrāciju Kadastra informācijas sistēmā.
Normas skaidrības dēļ likuma 6. panta pirmajā daļā nepieciešams papildus noteikt, ka dzīvokļa īpašumu var izveidot ne tikai uz mājas īpašnieka lēmuma pamata, bet arī uz mājas tiesiskā valdītāja lēmuma pamata. Tiesiskais valdītājs būs reģistrēts Kadastra informācijas sistēmā, jo dzīvojamā māja vēl nebūs ierakstīta zemesgrāmatā. Kadastra informācijas sistēmā tai nevar būt reģistrēts īpašnieks līdz dzīvojamās mājas ierakstīšanai zemesgrāmatā.
Vienlaikus netiek mainīts līdz šim pastāvošais nosacījums, ka dzīvokļa īpašumus ir iespējams nodibināt, ierakstot zemesgrāmatā, ar brīdi, kad dzīvojamā māja pieņemta ekspluatācijā. Tātad no brīža, kad dzīvoklī var izmitināties personas dzīvošanai, civiltiesiskā apgrozībā varēs nonākt dzīvokļa īpašums, nevis kopīpašuma domājamā daļa no dzīvojamās mājas. Atbilstoši papildināts likuma 6. pants ar ceturto daļu nosakot, ka dzīvokļa īpašumi zemesgrāmatā būs ierakstāmi tikai pēc būves pieņemšanas ekspluatācijā. Savukārt būves kadastrālo uzmērīšanu un turpmāk arī vienlaicīgu sadali dzīvokļa īpašumos varēs ierosināt līdz būves pieņemšanai ekspluatācijā. Dzīvokļa īpašuma reģistrācija Kadastra informācijas sistēmā nav pakārtota dzīvojamās mājas pieņemšanai ekspluatācijā.
Saskaņā ar Ministru kabineta 2009. gada 29. decembra noteikumiem Nr.1620 “Noteikumi par būvju klasifikāciju” (Zaudējis spēku 01.06.2017., bet tiek piemēroti līdz jaunu Ministru kabineta noteikumu spēkā stāšanās, kas nosaka būvju klasifikāciju) ēkas galveno lietošanas veidu (dzīvojamā vai nedzīvojamā ēka) nosaka no telpu grupām reģistrētajiem lietošanas veidiem, ņemot vērā telpu grupu savstarpējo īpatsvaru. Ēkas galvenā lietošanas veida pirmās divas zīmes ir “11” (ēka klasificējama kā dzīvojamā), ja vismaz 50% no ēkas lietderīgās platības aizņem apdzīvojamas telpu grupas (telpu grupas lietošanas veida kods sākas ar 11). Ēkas galvenā lietošanas veida pirmās divas zīmes ir “12” (ēka klasificējama kā nedzīvojamā), ja mājas apdzīvojamās telpu grupas aizņem mazāk par 50% no ēkas lietderīgās platības. Rezultātā ēkas galvenais lietošanas veids var būt nedzīvojamā ēka pat tad, ja 49% no telpu grupām ir dzīvokļi.
Tādējādi neatkarīgi no tā, vai ēka pēc galvenā lietošanas veida klasificējama kā dzīvojamā māja vai kā nedzīvojamā ēka, tajā esošo dzīvojamo telpu grupu īpatsvars var būt tāds, kas objektīvi pamato kopīpašnieku vēlmi nedzīvojamo ēku sadalīt dzīvokļa īpašumos.
Likumprojekts paredz papildināt pārejas noteikumus, nosakot, ka pēc pieprasījuma arī nedzīvojamās ēkas var sadalīt atsevišķos īpašumos, piemērojot Dzīvokļa īpašuma likumā noteikto kārtību dzīvokļa īpašuma izveidei līdz brīdim, kad tiks izstrādāts un stāsies spēkā atsevišķs likums, kas nosaka nedzīvojamo ēku sadalīšanu atsevišķos īpašumos. Dzīvokļa īpašuma likuma 6. panta trešā daļa paredz, ka būves ar lietošanas veidu “triju vai vairāku dzīvokļu māja” visos gadījumos obligāti tiek sadalīta dzīvokļa īpašumos. Minēto principu – obligātu sadalīšanu dzīvokļa īpašumos, nevar attiecināt uz nedzīvojamām ēkām.
Vienlaikus pārejas noteikumā tiek iekļauts aizliegums dalīt atsevišķos īpašumos tādas nedzīvojamās ēkas, kas celtas uz apbūves tiesības pamata. Jānorāda, ka Kadastra informācijas sistēmā reģistrē nekustamā īpašuma objektus un kadastra objektus. Kadastra informācijas sistēmā būvi, kas būvēta uz apbūves tiesības pamata, reģistrē kā kadastra objektu ar statusu “būve uz apbūves tiesības pamata” un reģistrē personu kā apbūves tiesīgo (tiesisko valdītāju) (ja būve vēl nav ierakstīta zemesgrāmatā) vai kā apbūves tiesīgo (īpašnieku) (ja būve ierakstīta zemesgrāmatā apbūves tiesības nodalījumā). Šāda būve netiek iekļauta neviena nekustamā īpašuma sastāvā un tā nav arī patstāvīgs nekustamais īpašums, jo uz apbūves tiesības pamata uzceltā nedzīvojamā ēka (inženierbūve) ir uzskatāma par apbūves tiesības būtisku daļu un no apbūves tiesības nav nodalāma. Ņemot vērā, ka Dzīvokļa īpašuma likuma normas nosaka dzīvojamās mājas sadalīšanu dzīvokļa īpašumos nenosakot, ka šādai mājai jābūt kāda nekustamā īpašuma sastāvā, nepieciešams paredzēt izņēmumu, lai sabiedrība būtu informēta par precīziem nosacījumiem, izslēdzot neatbilstošas likuma interpretācijas iespējas.
2. Kāda var būt likuma ietekme uz sabiedrības un tautsaimniecības attīstību?
Likumprojektam būs pozitīva ietekme uz tautsaimniecību, jo tiks samazināts administratīvais slogs dzīvojamo māju īpašniekiem saistībā ar dzīvokļu izveidi.
3. Kāda var būt likuma ietekme uz valsts budžetu un pašvaldību budžetiem?
Likumprojekts šo jomu neskar.
4. Kāda var būt likuma ietekme uz spēkā esošo tiesību normu sistēmu?
Nepieciešami grozījumi saistītos tiesību aktos - likumā “Par nekustamā īpašuma ierakstīšanu zemesgrāmatās” un “Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā”.
5. Kādām Latvijas starptautiskajām saistībām atbilst likumprojekts?
Likumprojekts šo jomu neskar.
6. Kādas konsultācijas notikušas, sagatavojot likumprojektu?
Likumprojekta sagatavošanas gaitā notikušas konsultācijas ar Tieslietu ministriju, Ekonomikas ministriju, Saeimas Juridisko biroju, Nacionālo nekustamo īpašumu attīstītāju aliansi, Latvijas Tirdzniecības un rūpniecības kameru, Latvijas Komercbanku asociāciju, Latvijas Pašvaldību savienību, Valsts zemes dienestu.
7. Kā tiks nodrošināta likuma izpilde?
Likuma izpilde tiks nodrošināta saskaņā ar likumā un normatīvajos aktos noteikto kārtību. Jaunas institūcijas netiek veidotas, esošās institūcijas netiek likvidētas vai reorganizētas.
Oriģinālais dokumenta saturs
Oriģinālais dokumenta saturs