___.12.2018.
Saeimas Prezidijam
Tautsaimniecības, agrārās, vides un reģionālās politikas komisija lūdz grozīt Saeimas 2018.gada 13.decembra sēdes darba kārtību un iekļaut tajā 12.Saeimā neizskatīto likumprojektu “Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums”” (Nr.1376/Lp12), kuru, pamatojoties uz Saeimas kārtības ruļļa 39.pantu, komisija lūdz turpināt izskatīt 13.Saeimā.
Pielikumā: 12.Saeimā pirmajā lasījumā atbalstītais likumprojekts “Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums”” (Nr.1376/Lp12) un tā anotācija.
Ar cieņu
Jānis Dūklavs
komisijas priekšsēdētājs
Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums
I nodaļa
Vispārīgie noteikumi
1. pants. Likumā lietotie termini
Likumā ir lietoti šādi termini:
1) nekustamā īpašuma darījumu starpnieks – fiziskā vai juridiskā persona, kas sniedz nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumus;
2) nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumi (turpmāk arī –– starpniecības pakalpojumi) – par atlīdzību sniegti pakalpojumi: nekustamā īpašuma darījuma piedāvājuma izteikšana, nekustamā īpašuma darījuma noslēgšanai nepieciešamo sarunu vešana un dokumentu sagatavošana, nekustamā īpašuma darījuma noteikumu, tostarp ar darījumu saistīto tiesību un pienākumu, izskaidrošana, kā arī citi par atlīdzību sniegti pakalpojumi, kas nepieciešami nekustamā īpašuma darījuma noslēgšanai;
3) nekustamā īpašuma darījums – nekustamā īpašuma atsavināšana, iznomāšana, izīrēšana un jebkādi citi tiesiskie darījumi ar nekustamo īpašumu;
4) klients – fiziskā vai juridiskā persona, valsts vai pašvaldības institūcija, biedrība vai nodibinājums, vai jebkura cita persona vai institūcija, kas saņem starpniecības pakalpojumus;
5) uzraudzības iestāde – Ekonomikas ministrija vai privātpersona tiktāl, ciktāl tai normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā ir deleģēts ar nekustamā īpašuma darījumu starpnieku un starpniecības pakalpojumu uzraudzību saistīts uzdevums.
2. pants. Likuma mērķis
Šā likuma mērķis ir regulēt nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības tiesiskos pamatus un nodrošināt šo personu profesionālās darbības uzraudzību, lai sekmētu stabilu, drošu un uzticamu starpniecības pakalpojumu sniegšanu un novērstu noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju un terorisma finansēšanu.
3. pants. Likuma darbības joma un piemērošanas izņēmumi
(1) Šis likums attiecas uz fiziskajām un juridiskajām personām, kuras vēlas sniegt vai sniedz starpniecības pakalpojumus.
(2) Šo likumu nepiemēro šādos gadījumos:
1) fiziskā vai juridiskā persona, neizmantojot starpniecības pakalpojumus, pati atsavina, iznomā, izīrē tai, tās radiniekiem vai koncernā esošai kapitālsabiedrībai piederošu vai valdījumā esošu nekustamo īpašumu vai veic citas darbības ar šādu īpašumu;
2) aizbildnis vai aizgādnis veic darbības ar aizbilstamā vai aizgādnībā esošas personas nekustamo īpašumu;
3) testamenta izpildītājs veic darbības ar testatora nekustamo īpašumu, lai izpildītu viņa testamentu;
4) zvērināts notārs, zvērināts advokāts, zvērināts tiesu izpildītājs, zvērināts revidents, zvērinātu revidentu komercsabiedrība vai mērnieks veic darbības ar nekustamo īpašumu savas profesionālās darbības ietvaros.
(3) Ciktāl šajā likumā nav noteikts citādi, nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem un to sniegtajiem starpniecības pakalpojumiem ir piemērojami Komerclikuma noteikumi par mākleriem.
4. pants. Nekustamā īpašuma darījumu starpnieki
(1) Starpniecības pakalpojumus var sniegt tikai nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā (turpmāk arī –– reģistrs) reģistrēts komersants vai persona, kura reģistrēta kā saimnieciskās darbības veicējs.
(2) Fiziskās un juridiskās personas, kuras nav reģistrētas reģistrā, nedrīkst ne sniegt, ne piedāvāt starpniecības pakalpojumus.
5. pants. Brīva pakalpojumu sniegšana Eiropas Savienībā
Eiropas Savienības pilsonis vai Eiropas Savienībā reģistrēta juridiskā persona, kura vēlas Latvijā sniegt starpniecības pakalpojumus, reģistrējas nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā un ievēro šā likuma un citu normatīvo aktu prasības.
6. pants. Nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem noteiktās prasības
(1) Par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku var būt fiziskā persona:
1) kura ir ierakstīta komercreģistrā vai ir reģistrējusi savu saimniecisko darbību normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā;
2) kurai nav ar tiesas nolēmumu krimināllietā atņemtas tiesības būt par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku;
3) kura nav sodīta par tīšu noziedzīgu nodarījumu vai ir reabilitēta vai kurai sodāmība ir noņemta vai dzēsta;
4) kura ir izveidojusi normatīvajiem aktiem atbilstošu noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas iekšējās kontroles sistēmu (turpmāk –– iekšējās kontroles sistēma).
(2) Par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku var būt juridiskā persona:
1) kura ir ierakstīta komercreģistrā;
2) kurai nav pasludināts juridiskās personas maksātnespējas process;
3) kurai nav piemērots piespiedu ietekmēšanas līdzeklis kriminālprocesā;
4) kura nodarbina starpniecības pakalpojumu sniegšanai tādu fizisko personu, kas ir reģistrēta nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā;
5) kura ir izveidojusi normatīvajiem aktiem atbilstošu iekšējās kontroles sistēmu.
II nodaļa
Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrs un reģistrācija
7. pants. Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrs
(1) Uzraudzības iestāde uztur publiski pieejamu nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistru.
(2) Ministru kabinets nosaka tīmekļvietni, kurā ir pieejams nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrs, tajā iekļaujamo informāciju, kā arī reģistra un attiecīgās informācijas aktualizēšanas, pārbaudes un dzēšanas kārtību.
8. pants. Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrācija
(1) Persona, kas vēlas uzsākt starpniecības pakalpojumu sniegšanu, iesniedz iesniegumu uzraudzības iestādei. Iesniegumā norāda vai tam pievieno šādus dokumentus un informāciju:
1) fiziskajām personām - vārdu, uzvārdu, personas kodu un adresi, kurā reģistrēta personas saimnieciskā darbība, bet juridiskajām personām – nosaukumu, reģistrācijas numuru un juridisko adresi;
2) paredzamo laiku kad tiks uzsākta starpniecības pakalpojumu sniegšana;
3) profesionālās darbības civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas polises kopiju vai apdrošināšanas sabiedrības apliecinājumu, ka šāda polise tiks izsniegta pēc attiecīga pieprasījuma;
4) dokumentus, kas apliecina valsts nodevas samaksu par personas reģistrāciju nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā;
5) kārtību, kādā nekustamā īpašuma darījumu starpnieks nodrošinās normatīvajos aktos noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas jomā noteikto pienākumu izpildi.
(2) Uzraudzības iestāde, izskatot personas iesniegumu un tam pievienotos dokumentus, pieņem kādu no šādiem lēmumiem:
1) reģistrēt personu, ja tā atbilst šā likuma prasībām;
2) atlikt personas reģistrāciju, nosakot saprātīgu termiņu trūkumu novēršanai, ja iesniegumā nav norādīta visa nepieciešamā informācija vai iesniegumam nav pievienoti visi nepieciešamie dokumenti;
3) atteikt reģistrāciju personai, ja tā neatbilst šā likumā prasībām.
(3) Par personas reģistrāciju nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā maksājama valsts nodeva, kuras apmēru un samaksas kārtību nosaka Ministru kabinets.
(4) Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks nekavējoties informē uzraudzības iestādi par konstatētajām kļūdām un nepieciešamajiem grozījumiem ziņās, kas attiecībā uz viņu iekļautas reģistrā, kā arī par izmaiņām šā panta pirmās daļas 5. punktā minētajā informācijā. Reģistrā iekļauto informāciju aktualizē piecu darbdienu laikā pēc attiecīga lūguma saņemšanas.
III nodaļa
Starpniecības pakalpojumu sniegšanas noteikumi
9. pants. Apdrošināšana
(1) Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks apdrošina savas profesionālās darbības risku (turpmāk –– civiltiesiskās atbildības apdrošināšana) pirms tam, kad uzsāk starpniecības pakalpojumu sniegšanu. Ministru kabinets nosaka nekustamā īpašuma darījumu starpnieku civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas atlīdzības minimālo apmēru gadā.
(2) Starpniecības pakalpojumu sniegšana bez spēkā esošas civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas ir aizliegta.
(3) Nekustamā īpašuma darījumu starpniekam ir pienākums iesniegt uzraudzības iestādei savu civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas polises kopiju.
(4) Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks vismaz 10 dienas pirms savas civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas līguma termiņa beigām iesniedz uzraudzības iestādei nākamajam termiņam izsniegtās civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas polises kopiju.
(5) Nekustamā īpašuma darījumu starpniekam ir pienākums nekavējoties paziņot uzraudzības iestādei par ikviena apdrošināšanas gadījuma iestāšanos, par ikvienu grozījumu apdrošināšanas līgumā un par apdrošināšanas līguma darbības apturēšanu vai izbeigšanu.
10. pants. Klienta izpēte un citas darbības
(1) Nekustamā īpašuma darījuma starpnieks veic klienta izpēti pirms līguma par starpniecības pakalpojumu sniegšanu noslēgšanas un šāda līguma darbības laikā atbilstoši normatīvajiem aktiem noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas jomā.
(2) Nekustamā īpašuma darījuma starpnieks neuzsāk sniegt starpniecības pakalpojumus tādam klientam, ar kuru atbilstoši normatīvajiem aktiem noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas jomā ir aizliegts uzsākt darījuma attiecības vai veikt gadījuma rakstura darījumu.
(3) Nekustamā īpašuma darījuma starpnieks izbeidz sniegt starpniecības pakalpojumus tādam klientam, ar kuru atbilstoši normatīvajiem aktiem noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas jomā ir izbeidzamas darījuma attiecības vai izbeidzams gadījuma rakstura darījums.
(4) Nekustamā īpašuma darījuma starpnieks veic darījuma attiecību un gadījuma rakstura darījumu uzraudzību un citas darbības, kas atbilstoši normatīvajiem aktiem noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas jomā nepieciešamas, lai novērstu noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju un terorisma finansēšanu.
11. pants. Līguma noslēgšana, forma un termiņš
(1) Starpniecības pakalpojumus sniedz uz rakstveida līguma pamata. Līgumā par starpniecības pakalpojuma sniegšanu ietver vismaz veicamā uzdevuma aprakstu, samaksas noteikumus un norādi uz to, vai līgums paredz ekskluzivitāti.
(2) Ja līgums paredz ekskluzivitāti, starpniecības pakalpojumus attiecībā uz konkrētu nekustamo īpašumu drīkst sniegt tikai konkrēts nekustamā īpašuma darījumu starpnieks, un līguma termiņš nevar pārsniegt vienu gadu. Nekustamā īpašuma darījuma dalībnieki var vienoties par līguma termiņa pagarināšanu.
(3) Pirms līguma noslēgšanas nekustamā īpašuma darījumu starpnieks informē klientu par savas civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas atlīdzības apmēru gadā.
12. pants. Kvalifikācijas celšanas pasākumi
Nekustamā īpašuma darījumu starpnieki piedalās kvalifikācijas celšanas pasākumos. Ministru kabinets nosaka minimālo kvalifikācijas celšanas pasākumu apjomu un saturu, kā arī kārtību, kādā nekustamā īpašuma darījumu starpnieki piedalās kvalifikācijas celšanas pasākumos.
13. pants. Interešu konflikta nepieļaujamība
(1) Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks nepieļauj interešu konfliktu. Ja nekustamā īpašuma darījumu starpnieks nonācis interešu konfliktā, viņš nekavējoties par to informē attiecīgā nekustamā īpašuma darījuma dalībniekus un interešu konfliktu izbeidz.
(2) Par interešu konfliktu ir uzskatāmas citstarp šādas situācijas:
1) nekustamā īpašuma darījumu starpnieks kļūst par dalībnieku (piemēram, pircēju vai pārdevēju) tādā nekustamā īpašuma darījumā, kurā viņš sniedz starpniecības pakalpojumus. Darījuma noslēgšana nekustamā īpašuma darījuma dalībnieka vārdā vai izpildījuma pieņemšana nerada interešu konfliktu;
2) nekustamā īpašuma darījumu starpnieks sniedz starpniecības pakalpojumus vairākiem viena un tā paša nekustamā īpašuma darījuma dalībniekiem ar pretējām interesēm.
(3) Ja nekustamā īpašuma darījumu starpniekam ir tiesības atlīdzību saņemt no vairākiem viena un tā paša nekustamā īpašuma darījuma dalībniekiem, viņš par to nekavējoties informē attiecīgā darījuma dalībniekus.
14. pants. Rīcība ar uzticēto informāciju un mantu
(1) Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks neizpauž informāciju, kuru viņam kā neizpaužamu informāciju uzticējis kāds no nekustamā īpašuma darījuma dalībniekiem.
(2) Ja nekustamā īpašuma darījumu starpniekam nekustamais īpašums uzticēts nekustamā īpašuma darījuma noslēgšanai, viņš šo nekustamo īpašumu drīkst izmantot tikai apskates organizēšanai un tikai tad, ja tas paredzēts līgumā par starpniecības pakalpojumu sniegšanu.
(3) Kustamā manta, kuru nekustamā īpašuma darījumu starpniekam uzticējis klients, turama atsevišķi. Ja nekustamā īpašuma darījumu starpnieks klienta vārdā saņēmis naudas līdzekļus, tie nekavējoties nododami klientam, ja vien līgumā par starpniecības pakalpojumu sniegšanu nav noteikts citādi.
15. pants. Informācijas sniegšana
(1) Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks, sniedzot starpniecības pakalpojumus, sniedz vispusīgu un patiesu informāciju par attiecīgo nekustamo īpašumu un nekustamā īpašuma darījumu –– ne tikai par darījuma būtiskajām sastāvdaļām, bet arī par nekustamā īpašuma trūkumiem, nastām, apgrūtinājumiem, nodokļiem un citu būtisku informāciju, kas varētu ietekmēt nekustamā īpašuma darījuma noslēgšanu.
(2) Ja nekustamā īpašuma darījumu starpniekam ir bijuši zināmi nekustamā īpašuma trūkumi un viņš par tiem nav sniedzis atbilstošu informāciju, tad viņš ir atbildīgs par zaudējumiem sakarā ar lietas trūkumiem.
(3) Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks drīkst publiski (piemēram, masu informācijas līdzekļos un tīmekļvietnēs) piedāvāt nekustamā īpašuma atsavināšanu, īri vai nomu, ja klients tam rakstveidā piekritis, noslēdzot līgumu par starpniecības pakalpojumu sniegšanu.
16. pants. Informācijas sniegšana uzraudzības iestādei
(1) Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks katru gadu līdz 31. janvārim sniedz uzraudzības iestādei informāciju par iepriekšējā kalendāra gadā noslēgtajiem līgumiem par starpniecības pakalpojumiem, norādot to skaitu un darījumu summas, kā arī par iepriekšējā kalendāra gadā veiktajiem kvalifikācijas celšanas pasākumiem.
(2) Ja nekustamā īpašuma darījumu starpnieku izslēdz no reģistra, viņš ne vēlāk kā viena mēneša laikā no izslēgšanas dienas iesniedz uzraudzības iestādei informāciju par attiecīgajā kalendāra gadā noslēgtajiem līgumiem par starpniecības pakalpojumiem, norādot to skaitu un darījumu summas.
(3) Nekustamā īpašuma darījumu starpniekam ir pienākums sniegt uzraudzības iestādei tās pieprasīto informāciju, kas nepieciešama uzraudzības iestādes uzdevumu veikšanai.
17. pants. Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku ētika
(1) Nekustamā īpašuma darījumu starpnieks, sniedzot starpniecības pakalpojumus, ievēro nekustamā īpašuma darījumu starpnieku ētikas kodeksu (turpmāk – ētikas kodekss).
(2) Ētikas kodeksu apstiprina un savā tīmekļvietnē publicē uzraudzības iestāde. Ētikas kodeksā ietver noteikumus, kas nodrošina vismaz šādu pamatprincipu ievērošanu:
1) izturēties taisnīgi, vienlīdzīgi un ar cieņu pret nekustamā īpašuma darījumu dalībniekiem un saviem kolēģiem –– citiem nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem;
2) neizteikt nepatiesus vai maldinošus apgalvojumus;
3) neizdarīt spiedienu nolūkā saņemt norādījumus vai noslēgt darījumus;
4) neuzņemties savām zināšanām un prasmēm neatbilstošus uzdevumus;
5) nepieļaut interešu konfliktu, informēt par interešu konfliktu rašanos vai iespējamību.
IV nodaļa
Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku uzraudzība un uzraudzības iestādes lēmumu apstrīdēšana un pārsūdzēšana
18. pants. Uzraudzības iestādes uzdevumi
(1) Uzraudzības iestādei ir šādi uzdevumi:
1) uzraudzīt nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības atbilstību šā likuma prasībām un ētikas kodeksam;
2) uzturēt nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistru un aktualizēt tajā iekļauto informāciju;
3) lemt par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrēšanu reģistrā un izslēgšanu no reģistra;
4) uzraudzīt, kā nekustamā īpašuma darījumu starpnieki pilda pienākumu celt savu kvalifikāciju;
5) sadarboties ar valsts institūcijām, kuras atbilstoši normatīvajiem aktiem noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas jomā uzrauga un kontrolē nekustamā īpašuma darījumu starpniekus;
6) izstrādāt un publicēt ētikas kodeksu;
7) izskatīt sūdzības par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbību.
(2) Ministru kabinets var Valsts pārvaldes iekārtas likuma noteiktajā kārtībā deleģēt privātpersonām uzraudzības iestādes uzdevumus, kā arī šā likuma 8. panta otrajā daļā, 20. pantā un 21. panta pirmajā daļā minēto lēmumu pieņemšanu.
19. pants. Uzraudzības iestādes tiesības
Uzraudzības iestādei ir šādas tiesības:
1) uzsākt administratīvo lietu, lai pārbaudītu, kā nekustamā īpašuma darījumu starpnieks ievēro šā likuma prasības;
2) izteikt nekustamā īpašuma darījumu starpniekam brīdinājumu;
3) izslēgt nekustamā īpašuma darījumu starpnieku no reģistra;
4) pieprasīt un saņemt no nekustamā īpašuma darījumu starpnieka informāciju, dokumentus un citus materiālus par starpniecības pakalpojumiem;
5) iepazīties ar reģistros, informācijas sistēmās un datubāzēs iekļauto visu veidu informāciju un piekļūt tai, lai iegūtu savu uzdevumu veikšanai nepieciešamo informāciju;
6) pieprasīt un bez maksas noteiktajā apjomā un formā saņemt no privātpersonām, valsts pārvaldes institūcijām un amatpersonām savu uzdevumu veikšanai nepieciešamo informāciju, dokumentus vai to kopijas un citus materiālus, tostarp ierobežotas pieejamības informāciju.
20. pants. Brīdinājuma izteikšana
Uzraudzības iestāde, uzraugot nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbību, var lemt par brīdinājuma izteikšanu nekustamā īpašuma darījumu starpniekam par šā likuma un ētikas kodeksa pārkāpumu, ja vien nekustamā īpašuma darījumu starpnieks nav izdarījis tādu pārkāpumu, par kuru viņš izslēdzams no reģistra.
21. pants. Nekustamā īpašuma darījumu starpnieka izslēgšana no reģistra
(1) Uzraudzības iestāde izslēdz nekustamā īpašuma darījumu starpnieku no reģistra šādos gadījumos:
1) viņš nav ziņojis par neparastiem un aizdomīgiem darījumiem normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā vai kā citādi būtiski pārkāpis normatīvos aktus noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas jomā;
2) viņam gada laikā ir izteikti divi brīdinājumi vai piecu gadu laikā –– pieci brīdinājumi;
3) viņš neatbilst šā likuma 6. panta prasībām;
4) viņš ir izslēgts no komercreģistra vai cita saimnieciskās darbības reģistra;
5) viņš nav normatīvajos aktos noteiktajā termiņā iesniedzis gada pārskatu (ja tāds iesniedzams);
6) viņš pēc uzraudzības iestādes pieprasījuma nav iesniedzis savu civiltiesiskās apdrošināšanas atbildības polises kopiju;
7) viņš ir izdarījis būtisku šā likuma vai ētikas kodeksa pārkāpumu;
8) Valsts ieņēmumu dienests ir apturējis viņa saimniecisko darbību;
9) viņš nav uzsācis starpniecības pakalpojumu sniegšanu 12 mēnešu laikā no dienas, kad reģistrēts reģistrā, vai pārtraucis starpniecības pakalpojumu sniegšanu uz laiku, kas ilgāks par 12 mēnešiem;
10) fiziskā persona ir mirusi;
11) uz viņa iesnieguma pamata.
(2) Ja nekustamā īpašuma darījumu starpnieks izslēgts no reģistra, viņu no jauna var reģistrēt reģistrā, ja pagājuši vismaz divi gadi kopš dienas, kad stājies spēkā lēmums par viņa izslēgšanu no reģistra.
(3) Izslēdzot no reģistra nekustamā īpašuma darījumu starpnieku –– Eiropas Savienības pilsoni vai Eiropas Savienībā reģistrētu juridisko personu ––, uzraudzības iestāde par to informē attiecīgās Eiropas Savienības dalībvalsts kompetento iestādi.
(4) Personu, kura no nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistra ir izslēgta, pamatojoties uz šā panta pirmās daļas 8. punktu, atjauno nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā, ja Valsts ieņēmumu dienests atjauno tā saimniecisko darbību.
22. pants. Lēmumu apstrīdēšana un pārsūdzēšana
(1) Uzraudzības iestādes lēmumus, kas saistīti ar tai deleģētajiem uzdevumiem, var apstrīdēt Ekonomikas ministrijā.
(2) Ekonomikas ministrijas lēmumus var pārsūdzēt tiesā Administratīvā procesa likumā noteiktajā kārtībā. Administratīvā akta pārsūdzēšana neaptur tā darbību.
Pārejas noteikums
Sākot ar 2019. gada 1. maiju, starpniecības pakalpojumus drīkst sniegt tikai tās personas, kuras reģistrētas nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā.
Likums stājas spēkā 2019. gada 1. februārī
Likumprojekta “Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums” anotācija
1. Kādēļ likums ir vajadzīgs?
Efektīva noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas sistēma ir būtiska, lai nodrošinātu cīņu ar noziedzību, kā arī finanšu sektora un valsts reputāciju starptautiskā līmenī.
2015. gada 20. maijā tika publicēta Eiropas Parlamenta un Padomes Direktīva (ES) 2015/849 par to, lai nepieļautu finanšu sistēmas izmantošanu nelikumīgi iegūtu līdzekļu legalizēšanai vai teroristu finansēšanai, un ar ko groza Eiropas Parlamenta un Padomes Regulu (ES) Nr.684/2012 un atceļ Eiropas Parlamenta Padomes Direktīvu 2005/60/EK un Komisijas Direktīvu 2006/70/EK (turpmāk – AML IV direktīva). AML IV direktīva tika ieviesta ar 2017.gada 26.oktobra grozījumiem Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas likumā (turpmāk – NILLTFNL likums).
Nekustamā īpašuma darījumu starpnieki ir NILLTFNL likuma un AML IV direktīvas subjekti. Nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem ir pienākums savā darbībā ievērot NILLTFNL likuma un AML IV direktīvas prasības, tostarp izveidot efektīvu iekšējās kontroles sistēmu, novēršot noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas riskus.
Pasākumu plāns noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas risku ierobežošanai 2017.-2019. gadam 5.4. punkts paredz izstrādāt priekšlikumus NILLTFNL likuma subjektu šobrīd neregulēto nozaru licencēšanai vai profesiju organizēšanai. Nekustamā īpašuma darījumu starpniecība ir viena no šādām nozarēm (sk. Ministru kabineta 2017. gada 24. maija rīkojumu Nr. 246, Pasākumu plāns noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas risku ierobežošanai
2017.-2019. gadam, 22. lpp).
Likumprojekts “Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības likums” izstrādāts, lai regulētu nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības tiesiskos pamatus un nodrošinātu šo personu profesionālās darbības uzraudzību, lai novērstu noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju un terorisma finansēšanu un sekmētu stabilu, drošu un uzticamu starpniecības pakalpojumu sniegšanu.
Galvenie noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas riski un ievainojamības faktori nekustamo īpašumu darījumu starpnieku sektorā ir:
a) darījumus, kuros piedalās nekustama īpašuma darījumu starpnieki, tiek iesaistīti arī citu nozaru profesionāļi, kas organizē īpašuma iegādi;
b) nolaidīgi darbinieki, kuri neievēro NILLTFN likuma prasības, veicina NILLTF;
c) ziņojumu par neparastiem vai aizdomīgiem darījumiem neesamība;
d) prasību neesamība darbības uzsākšanai;
e) vāja uzraudzība. (sk. Latvijas Nacionālo NILLTF risku novērtēšanas ziņojuma 8.3.40. punktu. Pieejams: https://www.vid.gov.lv/sites/default/files/nra_lv_final.pdf )
Nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem ir izvirzītas nepietiekami stingras prasības darbības uzsākšanai. VID veiktā darbības uzsākšanas kontrole šajā gadījumā nav pietiekama, ņemot vērā nozarei raksturīgos noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas (turpmāk – NILL) riskus. Tādēļ ir nepieciešams veikt pasākumus darbības uzsākšanas kontroles stiprināšanai, lai novērstu, ka noziedznieki vai to sabiedrotie kļūst par personām, kas darbojas kā nekustamā īpašumu darījumu starpnieki un veic NILL. Pie šāda secinājuma 2012.gadā ir nonākuši arī Moneyval speciālisti. Moneyval novērtējumā tiek secināts, ka būtisks progress šajā jautājuma nav panākts (sk. Moneyval 4. kārtas ziņojumu par Latviju, pieņemts 05.07.2012, 262.lpp. Pieejams: https://rm.coe.int/report-on-fourth-assessment-visit-anti-money-laundering-and-combating-/1680716b9f ).
Liela daļa no nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem norāda, ka viņu iekšējā kontroles sistēma dod iespēju savlaicīgi konstatēt potenciālus aizdomīgus vai neparastus darījumus, par kuriem būtu jāziņo Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas novēršanas dienestam (turpmāk – Kontroles dienests). Moneyval eksperti jau 2012. gadā norādīja, ka nekustamā īpašuma darījumu starpnieki, kas darbojas nekustamo īpašumu darījumos nav ziņojuši Kontroles dienestam par aizdomīgiem vai neparastiem darījumiem (sk. Moneyval 4. kārtas ziņojumu par Latviju, pieņemts 05.07.2012, 190. lpp. Pieejams: https://rm.coe.int/report-on-fourth-assessment-visit-anti-money-laundering-and-combating-/1680716b9f). Ziņojumi par neparastiem un aizdomīgiem darījumiem netiek saņemti arī šobrīd
SIA TNS LATVIA pētījums liecina, ka 27 procenti Latvijas ekonomiski aktīvo iedzīvotāju izmantotu nekustamā īpašuma darījumu starpnieku pakalpojumus, iegādājoties nekustamo īpašumu, lai orientētos tirgus piedāvājumā vai tāpēc, ka pašiem nav laika meklēt īpašumus. Salīdzinoši biežāk šos pakalpojumus, lai labāk izprastu tirgus piedāvājumu, izmantotu aptuveni trešā daļa aptaujāto (32 procenti), kuru dzīvesvieta ir Rīga. Aptaujas dati liecina, ka visbiežāk iedzīvotāji nekustamā īpašuma darījumu starpniekam uzdod vai uzdotu jautājumus, kas saistīti ar īpašuma parādsaistībām vai citiem apgrūtinājumiem, kā arī komunālo maksājumu lielumu un apsaimniekošanas izmaksām, un to, kas tajās ietilpst. Rīdzinieki salīdzinoši biežāk nekā citi Latvijas iedzīvotāji interesējoties par mājokļa apsaimniekotāju, komunālo maksājumu lielumu, kaimiņiem un to, kas būvējis ēku. Īpašuma iegāde var būt sarežģīts process, un bieži vien pircējam var nebūt pieejama pilnīga informācija par pārdošanā esošo objektu un viņš pat nezina par kritiskām lietām, kurām noteikti jāpievērš uzmanība(sk. Īpašuma iegādē māklera pakalpojumus izmantotu aptuveni ceturtā daļa iedzīvotāju. Plašāk sk.: http://www.tns.lv/?lang=lv&fullarticle=true&category=showuid&id=4675).
Ievērojot nepieciešamību regulēt nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības tiesiskos pamatus un nodrošināt šo personu profesionālās darbības uzraudzību, lai novērstu noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizāciju un terorisma finansēšanu un sekmētu stabilu, drošu un uzticamu starpniecības pakalpojumu sniegšanu, ir nepieciešams pieņemt regulējumu, kas nodrošina kvalitatīvus nekustamo īpašumu darījumu starpniecības pakalpojumus.
Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības regulēšana ir vitāli nepieciešama, lai samazinātu NILL riskus. Šobrīd par nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem var būt ikviena persona, un pat tad, ja viņa ir pārkāpusi NILLTFN prasības, viņai nav aizliegts turpināt sniegt starpniecības pakalpojumus. Tas nekādi nevairo NILL risku novēršanu.
Šobrīd Latvijā nepastāv efektīvs nekustamo īpašumu darījumu starpniecības pakalpojumu regulējums.
Pēc Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (turpmāk – LANĪDA) sniegtās informācijas, praksē ir vērojama situācija, ka nekustamā īpašuma darījumu starpniecību nodrošina personas, kuras nav reģistrējušas savu saimniecisko darbību un publiski piedāvā savus pakalpojumus, kā arī šādas personas veic arī krāpnieciskas darbības vai darbības, lai pēc iespējas izvairītos no nodokļu nomaksas, nesniedz personām pilnu informāciju par attiecīgo nekustamo īpašumu. Atbilstoši sniegtajai informācijai praksē arī rodas strīdi par atlīdzības apmēru vai citam darījuma dalībniekam nav iespēju iesniegt sūdzību par šādu personu uzvedību, rīcību un pieļautajiem pārkāpumiem, jo nav noslēgts rakstveida līgums (līdz šim normatīvajos aktos šāda prasība nav tikusi paredzēta).
Tā kā starpniecību nekustamā īpašuma darījumā var nodrošināt arī nereģistrēts subjekts un darījuma puses ir fiziskas personas, attiecīgās lietās nenonāk un nevar nonākt arī Patērētāju tiesību aizsardzības centra redzeslokā. Savukārt Valsts ieņēmumu dienestam nekustamā īpašuma darījumu starpnieks tiek definēts kā īpašnieka pilnvarotā persona uz pilnvaras pamata, lai gan pēc būtības tiek sniegts pakalpojums, kas atbilst Komerclikuma 64. – 73. panta noteikumiem, kuri praksē netiek ievēroti, jo nav valsts piespiedu mehānisma to nodrošināšanai. Precīzu statistiku pār šādiem gadījumiem neviena valsts institūcija neapkopo. Arī šāda situācija neveicina NILL risku novēršanu.
Izvēloties nekustamā īpašuma darījumu starpnieku, personai nav valstiski atzīta mehānisma, lai noskaidrotu, kura no šīm personām ir uzticama un zinoša, kā arī to, kādi ir šīs personas ētikas standarti un atbildības mehānisms. Šobrīd Latvijā darbojas apmēram 200 privātā kārtā asociācijas ietvaros sertificēti nekustamā īpašuma darījumu starpnieki un vismaz 500 personu, kuras to dara bez jebkāda pārbaudes un uzraudzības mehānisma, turklāt viņām arī nav tiesiskas motivācijas to darīt citādāk, kā arī daļa no viņiem to nedara pastāvīgi. Šīm personām ir vāja izpratne par NILL risku novēršanu, tātad ir risks legalizēt noziedzīgā veidā iegūtus līdzekļus vai finansēt terorismu.
Jāņem vērā arī Līguma par Eiropas Savienības darbību 56. pantā un turpmākajos pantos paredzētā pakalpojumu sniegšanas brīvība, kas aizsargā gan pakalpojumu sniedzējus, gan pakalpojumu saņēmējus. Eiropas Savienības pilsonim vai Eiropas Savienībā reģistrētai juridiskai persona, kura vēlas Latvijā sniegt starpniecības pakalpojumus, ir pienākums reģistrēties nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā un ievērot šā likuma un citu normatīvo aktu prasības.
Likumprojektā ietvertās normas ir interpretējamas saskaņā ar Brīvas pakalpojumu sniegšanas likumu.
Šī prasība vienādi tiks piemērota gan Latvijas, gan citu Eiropas Savienības dalībvalstu pilsoņiem, proti, visiem, kuri vēlas darboties kā nekustamā īpašuma darījumu starpnieki, ir pienākums reģistrēties likumā noteiktajā kārtībā. Eiropas Savienības pilsoņiem nebūs jākārto nekādi papildu pārbaudījumi vai jāsniedz apliecinājumi. Šāda pienākuma noteikšana nav uzskatāma par tādu, kas attur vai citādi apgrūtina pakalpojuma sniedzēja īstenotos pasākumus pakalpojuma sniegšanai. Izvirzītās prasības ir samērīgas, un tās neaizskar pakalpojumu sniegšanas brīvības “kodolu”. Tādēļ tas uzskatāms par pieļaujamu ierobežojumu, kas atbilst Eiropas Savienības Tiesas judikatūrai (skat., piemēram, Eiropas Savienības Tiesas 1991. gada 25. jūlija spriedums lietā C-76/90 Sager).
Likumprojekta mērķis ir sekmēt stabilu, drošu un uzticamu starpniecības pakalpojumu sniegšanu un veicināt noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas risku apkarošanu. Šī mērķa sasniegšanai likumprojekts:
1) nosaka nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbības tiesiskos pamatus;
2) nodrošina nekustamā īpašuma darījumu starpnieku profesionālās darbības uzraudzību, citastarp paredzot iespēju izslēgt nekustamā īpašuma darījumu starpnieku no nekustamā īpašuma darījumu starpnieka reģistra, ja viņš ir būtiski pārkāpis NILLTFN likuma prasības.
Likumprojekts neaizliedz fiziskām un juridiskām personām veikt darbības ar tiem piederošajiem nekustamajiem īpašumiem, bet gan paredz ierobežot trešo personu piesaisti kā darījumu starpnieku, tas ir, veikt starpniecības pakalpojumus citu personu labā saimnieciskās darbības ietvaros, kas var ietvert gan dzīvokļa atslēgu, gan naudas līdzekļu uzticēšanu.
Šīs jomas regulējumu nav iespējams ietvert kādā citā likumā, jo tas ir pietiekami apjomīgs un neskar tikai patērētājus vai tikai komersantus. Arī citās Eiropas Savienības valstīs (piemēram, Zviedrija, Slovākija) tas regulēts atsevišķos likumos. Likumprojektā izmantota reģistrēšanas pieeja attiecībā gan uz fiziskām personām, gan juridiskām personām. Attiecībā uz juridiskajām personām, lai pārliecinātos par formālu nosacījumu izpildi, pakalpojuma sniegšanai likumprojekts paredz izmantot reģistrēšanas pieeju.
Likumprojektā nav ietverti visi noteikumi par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbību. Papildus likumam kā vispārīgās normas ir piemērojami Komerclikuma noteikumi par mākleriem, kas ietverti minētā Komerclikuma 64.–73. pantā. Mākleris ir komersants, kurš nodarbojas ar starpniecību darījumu noslēgšanā citu personu labā, nebūdams pastāvīgi saistīts ar šīm personām līgumiskās attiecībās (Komerclikuma 64. panta pirmā daļa). Šī likumprojekta kontekstā māklerim darījumu starpniecības pakalpojumu sniegšanas ietvaros (attiecībā uz darījuma akta galīgo tekstu, atrunāto uzdevumu, izpildījumu saņemšanu un darījumu žurnālu) ir jāievēro pienākumi un tiesību ierobežojumi, kas tam noteikti Komerclikuma 65., 66., 68., 72. un 73. pantā. Mākleris atbild katrai darījuma pusei par zaudējumiem, kas radušies viņa vainas dēļ atbilstoši Komerclikuma 69. pantam, un māklerim ir 70. un 71. pantā noteiktās tiesības uz atlīdzību un tiesības prasīt viņam radušos izdevumu atlīdzināšanu, ja tas ir noteikti pielīgts.
Šo likumu papildus Komerclikumā noteiktajam piemēro attiecībā uz personām, kuras saimnieciskās darbības ietvaros nodarbojas ar nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumu sniegšanu.
Likumprojekts neuzliek par pienākumu piesaistīt nekustamā īpašuma darījumu starpnieku, bet, ja tāds tiek piesaistīts, viņam jāatbilst likuma prasībām.
Likumprojektā, lai novērstu iespējas to apiet, paredzēti noteikumi par tā darbības jomu un izņēmumiem. Likumprojekts neierobežo fiziskas vai juridiskas personas tiesības pašai atsavināt, iznomāt, izīrēt vai veikt citas darbības ar viņai pašai, fiziskas personas radiniekiem vai koncernā esošai kapitālsabiedrībai piederošu vai valdījumā esošu nekustamo īpašumu.
Fiziskām personām likumprojekts nosaka arī vairākas prasības, kas tai ir jāievēro, lai varētu kļūt par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku. Tai ir jābūt ierakstītai komercreģistrā vai ir jābūt reģistrējušai savu saimniecisko darbību normatīvajos aktos noteiktajā kārtībā; tai ir jāprot latviešu valoda normatīvajos aktos noteiktajā apjomā; tai ir arī jāizveido normatīvajiem aktiem atbilstoša noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas iekšējās kontroles sistēma. Visbeidzot tai nevar ar tiesas nolēmumu krimināllietā būt atņemtas tiesības būt par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku, kā arī tā nevar būt sodīta par tīšu noziedzīgu nodarījumu, ja vienīgi tā ir reabilitēta vai tai sodāmība ir noņemta vai dzēsta.
Attiecībā uz juridiskām personām likumprojekts nosaka, ka tām ir jābūt ierakstītām komercreģistrā; tām ir jānodarbina starpniecības pakalpojumu sniegšanai vismaz vienu tādu fizisko personu, kas ir reģistrēta nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistrā, kā arī tai jāizveido normatīvajiem aktiem atbilstoša iekšējās kontroles sistēma. Turklāt juridiskai personai nedrīkst būt pasludināts juridiskās personas maksātnespējas process vai piemērots piespiedu ietekmēšanas līdzeklis kriminālprocesā.
Šādas prasības iekļautas likumprojektā, lai nodrošinātu sekmīgu likuma mērķu sasniegšanu.
Likumprojekts paredz šādus starpniecības pakalpojumu sniegšanas noteikumus: savas profesionālās darbības risku apdrošināšanu; klienta izpēti atbilstoši normatīvajiem aktiem noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas jomā; nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumu līguma rakstveida formu; kvalifikācijas celšanas pasākumu apmeklēšanu; interešu konflikta nepieļaujamību; vispusīgas un patiesas informācijas sniegšanu; atbildīgu rīcību ar uzticēto informāciju un mantu; ētikas normu ievērošanu.
Likumprojektā darbība bez rakstveida līguma tiek uzskatīta par absolūti nepieļaujamu pārkāpumu, par kuru izslēdz no reģistra. Šāds ierobežojums vērsts uz to, lai nekustamā īpašuma darījumu starpnieka un klienta attiecības būtu noregulētas, samaksa nolīgta, atbildība definēta un būtu pakalpojuma sniegšanas apliecinājums nodokļu nomaksas vajadzībām.
Nekustamā īpašuma darījumu starpnieka galvenais pienākums ir sniegt vispusīgu un patiesu informāciju par ļoti plašu jautājuma loku, kas nav tikai cena vai īpašuma vispārīgs raksturojums, bet arī apsaimniekošanas, būvniecības un nodokļu jautājumi. Vienlaikus norādāms, ka likumprojekts paredz – gadījumā, ja nekustamā īpašuma darījumu starpniekam ir bijuši zināmi īpašuma trūkumi un viņš par tiem nav sniedzis informāciju, viņš atbild par zaudējumiem sakarā ar lietas trūkumiem.
Ņemot vērā arī šādu atbildības tvērumu, likumprojekts prasa nekustamā īpašuma darījumu starpniekam iegādāties civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas polisi pašam vai to dara komersants, pie kura nekustamā īpašuma darījumu starpnieks ir nodarbināts. Šāda prasība vērtējama kā saimnieciskās darbības ierobežojums, tomēr tā ir nepieciešama, lai garantētu prasījumu apmierināšanu nekustamā īpašuma darījumu starpnieka izdarīta pārkāpuma gadījumā, kas nekustamā īpašuma darījuma gadījumā veido visai ievērojamas naudas summas. Prasība pēc civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas ir vispārpieņemta Eiropas Savienības valstīs, kurās nekustamā īpašuma darījumu starpnieka darbība ir regulēta (European Commission. Mutual evaluation of regulated professions - Overview of the regulatory framework in the real estate sector. Ref. Ares(2016)813465 - 16/02/2016, p. 10). Turklāt nekustamā īpašuma darījumu starpnieki lielākoties ir fiziskas personas, kurām pašām var nebūt pietiekamu līdzekļu zaudējumu segšanai.
Lai nodrošinātu personām praktiskas iespējas saņemt zaudējumu atlīdzinājumu par viņām nodarīto kaitējumu, likumprojektā ir noteikts pienākums noslēgt civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas līgumu Latvijā. Līdzīga prasība ir noteikta arī zemes mērniecības darbu veicējiem (Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 29. pants), būvspeciālistiem un būvdarbu veicējiem (Būvniecības likuma 20. pants), zvērinātiem tiesu izpildītājiem (Tiesu izpildītāju likuma 33. pants), zvērinātiem revidentiem un zvērinātu revidentu komercsabiedrībām (likuma “Par zvērinātiem revidentiem” 42. pants), apsardzes darbiniekiem (Apsardzes darbības likuma 25. pants) un apdrošināšanas darbiniekiem (Apdrošināšanas un pārapdrošināšanas starpnieku darbības likums 12. pants).
Atbildības apmērs katrā no likumiem ir paredzēts atšķirīgs. Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbība ir saistīta ar dažādiem līgumiem, kuru cenas nav salīdzināmas (piemēram, noma un pārdošana). Līgumu skaits un to cenas, īpašumu vērtības nav iepriekš paredzamas. Līdzīgi kā citos likumos, apmēra noteikšana tiek deleģēta Ministru kabinetam. Likumprojekta autori, ņemot vērā līdzšinējo pieredzi nekustamo īpašuma darījumu starpnieku apdrošināšanā un vidējo nekustamā īpašuma darījuma vērtību Latvijā, paredz, ka minimālais apdrošināšanas atbildības viena apdrošināšanas gadījuma apmērs būtu 50 000 euro, kas veidotu vidēji 300 – 600 euro lielu apdrošināšanas prēmiju gadā. Šis skaitlis nav noteikts likumprojektā, bet līdzīgi kā citās jomās to regulētu Ministru kabineta noteikumos. Šāda skaitļa izvēle ir pamatota ar to, ka lielākā daļa darījumu nekustamā īpašuma tirgū ir līdz 50 000 euro. Piemēram, 2017.gada pirmajos piecos mēnešos no 3096 darījumiem, kas reģistrēti zemesgrāmatā, darījuma vidējā summa ir 53 000 euro. 66 procentu darījumu vērtība nepārsniedz 50 000 euro.
Nekustamo īpašumu darījumu starpnieku darbības reģistrāciju un uzraudzību paredzēts deleģēt subjektam, kas vienlaikus ir saņēmis arī attiecīgu akreditāciju. Valstij ir jāpatur kontrole saskaņā ar Valsts pārvaldes iekārtas likumā noteikto par pārvaldes uzdevuma deleģēšanu.
Reģistrācijas un prakses uzraudzība pakļauta vispārīgajam Administratīvā procesa likuma regulējumam, kas garantē personas tiesību ievērošanu.
Lai ikviens varētu zināt, kurš ir vai nav tiesības sniegt nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumus, uzraudzības iestāde normatīvajos aktos noteiktajā tīmekļvietnē uztur nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistru.
Likumprojekts neparedz veidot reģistru kā valsts informācijas sistēmu, jo šobrīd tas nav nepieciešams un veidotu būtiskas izmaksas, personu skaits nav tik liels, kā arī virknei reglamentēto profesiju nav šādas pieejas (piemēram, zvērinātiem advokātiem). Reģistra publiska pieejamība nodrošinātu galveno funkciju – informēšanu. Savukārt dokumentu pārbaude attiecībā pret sodu reģistru būs uzraudzības iestādes atbildība atbilstoši personas piekrišanai datu apstrādei attiecīgajā apjomā.
Nekustamā īpašuma darījumu starpnieku darbība nav vērtējama tikai likumisku pienākumu vai darbību kontekstā, bet arī jautājumā par saistošām ētikas normām. Likumprojekts paredz, ka uzraudzības iestāde apstiprina ētikas kodeksu, kas paredzētu, piemēram, izturēties taisnīgi, vienlīdzīgi un ar cieņu pret visām iesaistītajām pusēm, neizteikt apgalvojumus, kas ir nepatiesi vai maldinoši, neizdarīt spiedienu, lai saņemtu norādījumus vai noslēgtu darījumus, neuzņemties savām zināšanām un prasmēm neatbilstošus uzdevumus un ar cieņu izturēties pret kolēģiem – citiem nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem.
Pamattiesību ierobežojuma samērīguma pārbaude
Personas ekonomiskās intereses, kas saistītas ar saimnieciskās darbības, tostarp komercdarbības veikšanu un peļņas gūšanu no tās, ir aizsargātas ar Latvijas Republikas Satversmes (turpmāk – Satversme) 105. pantā nostiprinātajām tiesībām uz īpašumu. Iejaukšanās komercdarbības veikšanā ir uzskatāma par īpašuma tiesību ierobežojumu (sk., piemēram, Satversmes tiesas 2014. gada 12. decembra sprieduma lietā Nr. 2013-21-03 10.1-10.2. punktu). Tā kā likumprojekts paredz ierobežojumu starpniecības pakalpojumus sniegt personām, kas nav likumprojektā paredzētajā kārtībā reģistrēti pakalpojumu sniedzēji, ar likumprojektu tiek ierobežotas personas tiesības uz īpašumu, proti, tiesības brīvi veikt saimniecisko darbību kā starpniekam darījumu ar nekustamo īpašumu jomā un gūt no tā peļņu.
Tāpat tiek ierobežotas personas tiesības rīkoties ar savu nekustamo īpašumu pēc tās ieskatiem, uzticot atsavināšanas, iznomāšanas vai izīrēšanas darbību veikšanu tās brīvi izraudzītam pilnvarniekam. Proti, likumprojekts paredz, ka persona šīm darbībām var pilnvarot tikai likumprojektā noteiktajā kārtībā reģistrētu pakalpojumu sniedzēju.
Šis ierobežojums ir aplūkojams arī Satversmes 106. panta, proti, tiesību brīvi izvēlēties nodarbošanos, kontekstā. Šādam pamattiesību ierobežojumam jābūt īpaši pamatotam ar noteiktu leģitīmu mērķi, kā arī jābūt samērīgam (sk., piemēram, Satversmes tiesas 2014. gada 7. jūlija sprieduma lietā Nr. 2013-17-01 22 .punktu). Jāuzsver, ka valsts drīkst iejaukties, nosakot īpašas prasības kādas profesionālās darbības veikšanai, tikai tad, ja tas kalpo noteiktām sabiedrības interesēm, piemēram, citu cilvēku tiesību un sabiedrības drošības aizsardzībai (sk., piemēram, Satversmes tiesas 2010. gada 18. februāra sprieduma lietā Nr. 2009-74-01 14. un 17 .punktu).
Minētais tiesību ierobežojums ir attaisnojams, jo tam ir leģitīms mērķis un tas ir samērīgs.
Konkrētajā jomā svarīgi ir tas, ka personas piemērotība un atbildība sniegt nekustamā īpašuma darījumu pakalpojumus tiek apliecināta noteiktā veidā, un sabiedrība var būt pārliecināta, ka nekustamā īpašuma darījumu starpnieks spēs pienācīgā kvalitātē izpildīt tam uzticētos pienākumus, kā arī novērsīs noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas riskus. Tātad likumprojektam ir leģitīms mērķis – citu cilvēku tiesību un sabiedrības drošības aizsardzība.
Citstarp likumprojektā iekļautās prasības nekustamo īpašumu darījumu starpniekiem un to uzraudzība veicinās patērētāju tiesību aizsardzību darījumos ar viņu mājokli un finanšu līdzekļiem, mazinās negodīgus darījumus un uzlabos to caurskatāmību, mazinās ēnu ekonomiku un uzlabos nodokļu iekasēšanu, veicinās uzticēšanos valsts tautsaimniecībai, kā arī paaugstinās sniegtā pakalpojuma kvalitātes standartu.
Samērīguma princips noteic, ka gadījumos, kad publiskā vara ierobežo personas tiesības un likumiskās intereses, ir jāievēro saprātīgs līdzsvars starp personas un valsts vai sabiedrības interesēm. Lai secinātu, vai samērīguma princips ir ievērots, jānoskaidro, vai likumdevēja izraudzītie līdzekļi ir piemēroti leģitīmā mērķa sasniegšanai, vai nav saudzējošāku līdzekļu šā mērķa sasniegšanai un vai likumdevēja rīcība ir atbilstoša.
Izraudzītie līdzekļi ir piemēroti leģitīmā mērķa sasniegšanai.
Proti, likumā ietvertās prasības nekustamā īpašuma darījumu starpniekiem, it sevišķi, prasība izveidot normatīvajiem aktiem atbilstošu noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas iekšējās kontroles sistēmu un ierakstīties komercreģistrā vai reģistrēt savu saimniecisko darbību, kā arī nekustamā īpašuma darījumu starpniekam uzliktais pienākums veikt klienta izpēti atbilstoši normatīvajiem aktiem noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas jomā, tiešā veidā sekmē likumprojektā izvirzītā leģitīmā mērķa sasniegšanu noziedzīgi iegūtu līdzekļu un terorisma finansēšanas risku apkarošanas aspektā.
Šie nosacījumi ir saderīgi ar Noziedzīgi iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma finansēšanas novēršanas likuma prasībām, kā arī ļauj efektīvi realizēt starptautiskajās rekomendācijās ietvertos principus.
Savukārt, prasības, kā piemēram, ievērot konkrētu līguma formu, nepieļaut interešu konfliktu, veikt atbildīgu darbību ar klienta mantu un tā sniegto informāciju, kā arī celt savu profesionālo kvalifikāciju un ievērot ētikas kodeksu ļauj sasniegt mērķi nodrošināt kvalitatīvus un caurskatāmus nekutamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumus, kas ir visas sabiedrības interesēs. Tā arī likumprojektā ir noteikts liegums personai, kurai ar tiesas nolēmumu krimināllietā atņemtas tiesības būt par nekustamā īpašuma darījumu starpnieku, tikt reģistrētai reģistrā. Citstarp, tikai persona, kura nav sodīta par tīšu noziedzīgu nodarījumu vai ir reabilitēta, vai kurai sodāmība ir noņemta vai dzēsta, var tikt reģistrēta.
Likumprojekta IV nodaļa paredz konkrētus uzraudzības iestādes pienākumus un tiesības, tādējādi nodrošinot, ka likumprojektā iekļautās prasības attiecībā uz nekustamo īpašumu darījumu starpniekiem un to sniegtajiem pakalpojumiem var tikt efektīvi uzraudzītas un ieviestas. Uzraudzības iestāde, atbilstoši veiktā pārkāpuma smagumam, var izteikt brīdinājumu vai izslēgt nekustamā īpašuma darījumu pakalpojumu sniedzēju no nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistra. Uzraudzības iestādes darbība ir regulēta tā, lai spētu attiecīgi reaģēt uz likumprojekta paredzēto pienākumu pārkāpumiem, tādējādi sasniedzot likumprojekta izraudzītos mērķus.
Nav saudzējošāku līdzekļu, kuri sasniegtu mērķi tādā pašā kvalitātē (piemēram, likumprojekta tapšanas gaitā netika atbalstīts priekšlikums par stingrāku prasību noteikšanu, paredzot nekustamo īpašumu darījumu starpnieku sertifikāciju. Lai gan šāds priekšlikums, iespējams vienlīdz sekmīgi sasniegtu likumprojekta mērķi, šādam regulējumam būtu ierobežojošāks raksturs nekā likumprojektā ietvertajā risinājumā), jo likumprojekts nosaka tikai pamata prasības, kas nepieciešamas izvirzīto mērķu sasniegšanai. Vairākās Eiropas Savienības dalībvalstīs ir noteiktas daudz stingrākas prasības šāda veidu pakalpoju sniegšanai. Visbiežāk sastopamie reglamentācijas modeļi ir šādi:
(1) “darbības modelis” – ar profesiju saistītās darbības drīkst veikt tikai tās personas, kas ieguvušas profesionālo kvalifikāciju;
(2) “nosaukuma modelis” – lai persona uz savu darbību varētu attiecināt profesijas nosaukumu, tai ir jābūt ieguvušai profesionālo kvalifikāciju, bet pašu ar profesiju saistīto darbību bez nosaukuma izmantošanas var veikt jebkurš;
(3) “darbības un nosaukuma modelis” – šis ir visstingrākais modelis, kas prasa profesionālo kvalifikāciju gan darbību veikšanai, gan profesijas nosaukuma lietošanai (sk. European Commission. Mutual evaluation of regulated professions - Overview of the regulatory framework in the real estate sector. Ref. Ares(2016)813465 - 16/02/2016, p. 4-5).
Konkrētais likumprojekts sasniedz izvirzītos mērķus, nosakot indivīdam daudz labvēlīgākus ierobežojumus kā vairumā citās Eiropas Savienības dalībvalstīs, kā arī salīdzinot ar citiem pakalpojumu sniedzējiem Latvijā (piemēram, apsardzes pakalpojumu sniedzējiem).
Visbeidzot likumprojektā paredzētie līdzekļi mērķa sasniegšanai ir atbilstoši. Satversmes 106. pants neliedz valstij noteikt prasības, saskaņā ar kurām personai, izvēloties noteiktu nodarbošanos, ir jāapliecina savas spējas un kvalifikācija. Ir pieļaujams pat, piemēram, pieprasīt nokārtot valsts noteiktus pārbaudījumus vai iegūt izglītību valsts atzītā mācību procesā (sk. Satversmes tiesas 2007. gada 1. novembra sprieduma lietā Nr. 2007-08-01 7. punktu)
Šajā likumprojektā ir iekļautas tikai tās prasības, bez kurām nebūtu iespējams efektīvi novērst nelegāli iegūtu līdzekļu legalizācijas un terorisma apkarošanas riskus, kā arī nodrošināt kvalitatīvu pakalpojuma saņemšanu klientiem. Piemēram, Eiropas Cilvēktiesību tiesa neatzina pārkāpumu gadījumā, kad sertificētam grāmatvedim netika piešķirta licence, argumentējot, ka pastāv vispārēja sabiedrības interese, lai ekonomiskajā aktivitātē pastāvētu publiskas garantijas grāmatveža darba uzticamībai, un bija samērīgi liegt piekļuvi nekvalificētiem grāmatvežiem šai profesijai (sk. ECT 1986. gada 26. jūnija sprieduma lietā Van Marle and Others v. The Netherlands 39. – 44.punktu). Konkrētais likumprojekts neprasa personu sertificēšanu vai citu pārmērīgu prasību ievērošanu, bet ir vērsts uz vispārējās sabiedrības intereses ievērošanu, tādēļ tas uzskatāms par atbilstošu.
Attiecībā uz ierobežojumu saņemt starpniecības pakalpojumu tikai no reģistrētiem pakalpojumu sniedzējiem, kas ir Satversmes 105. panta ierobežojums, likumprojekts paredz virkni izņēmumu gan attiecībā uz sev, gan radiniekiem piederošu īpašumu, gan juridiskas personas (koncerna) īpašumu. Tāpat izņēmumi paredzēti attiecībā uz virkni darbību un profesiju, kurām likums paredz veikt darbības, kuras varētu tikt iztulkotas kā šim likumprojektam pakļautas darbības.
Tādējādi jāsecina, ka izraudzītie līdzekļi ir piemēroti leģitīmā mērķa sasniegšanai, nav saudzējošāku līdzekļu tā sasniegšanai un likumdevēja rīcība ir atbilstoša. Līdz ar to šāds tiesiskais regulējums neuzliek nesamērīgu slogu nevienai personai un tādējādi atbilst samērīguma principam.
2. Kāda var būt likuma iespējamā ietekme uz sabiedrības un tautsaimniecības attīstību?
Visas fiziskās un juridiskās personas, kuras sniedz nekustamā īpašuma darījumu starpniecības pakalpojumus būs pakļautas likumprojektam. Tiks nodrošināta NILL risku novēršana un droša un uzticama starpniecības pakalpojumu sniegšana.
3. Kāda var būt likuma iespējamā ietekme uz valsts budžetu un pašvaldību budžetiem?
Likumprojekts neskar 2018. gada valsts budžetu vai pašvaldības budžetus.
4. Kāda var būt likuma iespējamā ietekme uz spēkā esošo tiesību normu sistēmu?
Likumprojektā ir ietverts deleģējums Ministru kabinetam izdot noteikumus. Pēc likuma spēkā stāšanās Ministru kabinetam būs jāizdod noteikumi.
Likumprojekts atbilst Satversmes 105. panta pirmajam teikumam un 106. pantam.
5. Kādām Latvijas starptautiskajām saistībām atbilst likumprojekts?
Likumprojekts atbilst Līgumam par Eiropas Savienības darbību, Eiropas Parlamenta un Padomes 2006. gada 28. decembra Direktīvai 2006/123/EK par pakalpojumiem iekšējā tirgū un Cilvēktiesību un pamatbrīvību aizsardzības pirmā papildprotokola 1. pantam.
6. Kādas konsultācijas notikušas, sagatavojot likumprojektu?
Likumprojekta tapšanas gaitā notikušas konsultācijas ar nozares asociācijām.
7. Kā tiks nodrošināta likuma izpilde?
Likuma izpilde tiks nodrošināta saskaņā ar likumā un normatīvajos aktos noteikto kārtību un ar jau esošo valsts institūciju palīdzību. Jaunas institūcijas netiek radītas.
Likuma izpildi nodrošinās Ekonomikas ministrija, un tās uzdevumus Valsts pārvaldes iekārtas likumā noteiktajā kārtībā varēs deleģēt privātpersonām.
Oriģinālais dokumenta saturs
Oriģinālais dokumenta saturs