Rīgā

 

 

2018. gada 5.decembrī

Nr.________________

 

SAEIMAS PREZIDIJAM

 

Pamatojoties uz Saeimas kārtības ruļļa 39. pantu, Valsts pārvaldes un pašvaldības komisija ierosina turpināt 13. Saeimā izskatīt likumprojektu “Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums” (Nr. 1211/Lp12).

 

Pielikumā: likumprojekts un tā anotācija.

 

 

 

 

Ar cieņu

Komisijas priekšsēdētājs                                           S.Dolgopolovs

 

 

Iesniedz Valsts pārvaldes un pašvaldības komisija

 

Likumprojekts

 

Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums

 

I nodaļa

Vispārīgie noteikumi

 

1. pants. Likumā lietotie termini

 

Likumā ir lietoti šādi termini:

1) piespiedu dalītais īpašums – tiesisks stāvoklis, kurā zeme un uz tās esošās būves ir patstāvīgi īpašuma objekti un tā pastāvēšanas tiesiskais pamats ir likuma “Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” 14. panta pirmās daļas 1.-4. punkts vai ceturtā daļa.

2) piespiedu dalītā īpašuma ēka – daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, kura ir patstāvīgs īpašuma objekts, atrodas uz citai personai piederošas zemes un ir privatizēta saskaņā ar likumā „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, likumā „Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju” vai likumā „Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” noteikto kārtību, kā arī Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā ir reģistrēta tās sadale dzīvokļa īpašumos.

3) piespiedu dalītā īpašuma zemesgabals – privātpersonai piederoša zeme, uz kuras atrodas piespiedu dalītā īpašuma ēka, īpašuma tiesības uz to ir nostiprinātas zemesgrāmatā un tā sakrīt vai daļā sakrīt ar dzīvojamo māju privatizāciju regulējošajos normatīvajos aktos noteikto dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu. Par piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu šā likuma izpratnē nav atzīstama tāda zeme, kura iegūta pēc dzīvojamās mājas nodošanas privatizācijā un īpašuma tiesības zemesgrāmatā uz šo zemi ir nostiprinātas attiecīgās dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem, un dzīvokļu īpašnieku kopīpašuma domājamo daļu apmērs šādai zemei sakrīt ar attiecīgā dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās zemes domājamo daļu;

4) izpērkamā zeme – atbilstoši dzīvojamo māju privatizāciju regulējošajiem normatīvajiem aktiem noteikts dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamais zemesgabals daļā, kas sakrīt ar piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu;

5) izpirkuma tiesība – šā likuma izpratnē dzīvokļu īpašnieku kopības tiesība izpirkt izpērkamo zemi par izpirkuma cenu šajā likumā noteiktajā kārtībā;

6) dzīvokļa īpašnieks – šā likuma izpratnē persona, kas ieguvusi dzīvokļa īpašumu un īpašuma tiesības nostiprinājusi zemesgrāmatā, kā arī, līdz dzīvokļa īpašuma ierakstīšanai zemesgrāmatā, tā tiesiskais valdītājs.

 

2. pants. Likuma mērķis

 

(1) Šā likuma mērķis ir nodrošināt iespēju izbeigt piespiedu dalīto īpašumu un izveidot vienotu nekustamo īpašumu Civillikuma 968. panta izpratnē.

 

(2) Piespiedu dalītais īpašums izbeidzams, dzīvokļu īpašnieku kopībai šajā likumā noteiktajā kārtībā izmantojot izpirkuma tiesību.

 

3. pants. Likuma piemērošanas joma

 

(1) Likums nosaka kārtību, kādā izbeidzams piespiedu dalītais īpašums, kurā atrodas piespiedu dalītā īpašuma ēka un piespiedu dalītā īpašuma zemesgabals.

 

(2) Piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašnieki un piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieks, savstarpēji vienojoties, var noteikt no šā likuma atšķirīgus piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas noteikumus, ciktāl tas nav pretrunā šā likuma mērķim un ir vērsts uz piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu. Ja piespiedu dalīto īpašumu starp piespiedu dalītā īpašuma ēku un piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu izbeidz uz savstarpējas vienošanās pamata, tad to izbeigšanai nav piemērojama šajā likumā noteiktā kārtība.

 

(3) Ja valstij vai pašvaldībai piederoša vai piekrītoša zeme sakrīt vai daļā sakrīt ar piespiedu dalītā īpašuma ēkai atbilstoši dzīvojamo māju privatizāciju regulējošajiem normatīvajiem aktiem noteikto funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, piespiedu dalīto īpašumu izbeidz atbilstoši Publiskas personas mantas atsavināšanas likumā vai likumā „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteiktajai kārtībai.

 

II nodaļa

Izpirkuma tiesība un tās izmantošanas uzsākšana

 

          4. pants. Izpirkuma tiesība

 

          (1) Piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašniekiem ir izpirkuma tiesība uz izpērkamo zemi. Izpirkuma tiesības izmantošana šajā likumā noteiktajā kārtībā ļauj piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašniekiem iegūt īpašumā izpērkamo zemi.

 

(2) Izpirkuma tiesības izmantošanai nav nepieciešama piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieka piekrišana.

 

(3) Līdz dzīvokļa īpašuma pirmreizējai ierakstīšanai zemesgrāmatā uz dzīvokļa īpašuma ieguvēju attiecas visas šajā likumā noteiktās tiesības un pienākumi.

 

(4) Ja izpirkuma tiesības izmantošanas procesa laikā mainās dzīvokļa īpašuma īpašnieks, tā ieguvējs iestājas iepriekšējā dzīvokļa īpašnieka vietā, pārņemot visas viņa tiesības un saistības, kas saistītas ar izpirkuma tiesības izmantošanu.

 

(5) Ja izpirkuma tiesības izmantošanas procesa laikā mainās piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieks, tā ieguvējs iestājas iepriekšējā piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieka vietā, pārņemot visas viņa tiesības un saistības, kas saistītas ar izpirkuma tiesības izmantošanu.

 

5. pants. Izpirkuma tiesības izmantošanas procesa uzsākšana

 

(1) Lai uzsāktu izpirkuma tiesības izmantošanas procesu, piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem lēmumu. Pieņemot lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu, dzīvokļu īpašnieku kopība var pilnvarot personu veikt darbības, kas ir saistītas ar izpirkuma tiesības izmantošanas procesa īstenošanu.

 

(2) Piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašnieku kopība lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu pieņem, ievērojot Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktos dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanas noteikumus, ciktāl šis likums nenosaka citādi.

 

(3) Lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu ir pieņemts, ja par to nobalsojuši dzīvokļu īpašnieki, kam pieder vairāk nekā puse no visiem piespiedu dalītā īpašuma ēkā esošajiem dzīvokļu īpašumiem.

 

(4) Lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu ir tiesiskais pamats, lai pašvaldība, kuras administratīvajā teritorijā atrodas piespiedu dalītā īpašuma ēka, pieņemtu lēmumu par piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu.

 

(5) Pašvaldība lēmumu attiecībā uz piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu pieņem ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā no dienas, kad saņemts iesniegums par izpirkuma tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu.

 

 

(6) Ja pašvaldība konstatē, ka piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu ir nepieciešams pārskatīt, pārskatīšanu  veic likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” noteiktajā kārtībā. Izpirkuma tiesības izmantošanas process ir turpināms pēc lēmuma par funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu pieņemšanas.

 

 

(7) Ja pašvaldība konstatē, ka gada laikā pirms šā panta piektajā daļā minētā iesnieguma saņemšanas par konkrēto piespiedu dalītā īpašuma ēku zvērināts tiesu izpildītājs ir izbeidzis lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu, pašvaldība atsaka izdot lēmumu par piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu Ziņas par piespiedu dalītā īpašuma lietas izbeigšanu pašvaldība izprasa Zvērinātu tiesu izpildītāju padomei.

 

6. pants. Izpērkamās zemes noteikšana un reģistrēšana

 

(1) Izpērkamo zemi šajā likumā noteiktajā kārtībā nosaka un reģistrē Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā Valsts zemes dienests.

 

(2) Kad pašvaldības lēmums par piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu vai lēmums par funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu kļuvis neapstrīdams, vietējā pašvaldība izpērkamās zemes noteikšanai un reģistrēšanai nekavējoties iesniedz Valsts zemes dienestam:

1) piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala projektu digitālā veidā vektordatu formātā Latvijas ģeodēzisko koordinātu sistēmā vai, ja nav pieejami vektordati, konkrētā mērogā uz kartogrāfiskās pamatnes, kas attēlo virszemes topogrāfisko situāciju, sastādītu grafisko materiālu, kas sagatavots atbilstoši prasībām, kas noteiktas normatīvajā aktā par privatizējamai dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanas kārtību;

2) vietējās pašvaldības lēmumu, kas kļuvis neapstrīdams, par piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamajā zemesgabalā ietilpstošo zemes vienību vai zemes vienību daļu nekustamā īpašuma lietošanas mērķiem;

3) pašvaldības lēmumu par piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu vai pašvaldības lēmumu par funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu.

 

(3) Izpērkamā zeme var sastāvēt no Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētas vienas vai vairākām zemes vienībām vai to daļām.

 

(4) Ja izpērkamā zeme sakrīt ar vienu vai vairākām Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētām zemes vienībām, Valsts zemes dienests kā izpērkamo zemi Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrē atbilstošu Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētu zemes vienību vai zemes vienības.

 

(5) Ja izpērkamā zeme daļā sakrīt ar vienu vai vairākām Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētām zemes vienībām, Valsts zemes dienests kā izpērkamo zemi Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrē tai atbilstošu zemes vienības daļu vai zemes vienību daļas.

 

(6) Šā likuma kārtībā noteiktā un reģistrētā izpērkamā zeme nav apstrīdama un pārsūdzama.

 

(7) Izpērkamās zemes reģistrēšanas kārtību Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā nosaka Ministru kabinets.

 

7. pants. Izpirkuma cena un tās aprēķināšana

 

(1) Izpirkuma cenu šajā likumā noteiktajā kārtībā aprēķina Valsts zemes dienests.

 

(2) Dzīvokļu īpašnieki izpērkamo zemi izpērk par izpirkuma cenu, kuru veido izpērkamajā zemē ietilpstošo zemes vienību un zemes vienību daļu kadastrālo vērtību summa.

 

(3) Katrs dzīvokļa īpašnieks maksā izpirkuma cenas daļu atbilstoši viņa dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram.

 

(4) Izpirkuma cenas aprēķināšanai izmanto zemes vienībai un zemes vienības daļai Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrēto kadastrālo vērtību uz šā likuma 8. pantā minētā paziņojuma nosūtīšanas dienu. Izpirkuma cenas daļas aprēķināšanai izmanto Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētos datus par dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēru.

 

(5) Izpirkuma cena ir spēkā un izmantojama izpirkuma tiesības izmantošanai divus gadus no šā likuma 8. pantā minētā paziņojuma nosūtīšanas dienas.

 

(6) Šā likuma kārtībā aprēķinātā izpirkuma cena nav apstrīdama vai pārsūdzama.

 

8. pants. Paziņojums par izpērkamo zemi un izpirkuma cenu

 

(1) Valsts zemes dienests pēc izpērkamās zemes noteikšanas un reģistrēšanas Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā un izpirkuma cenas aprēķināšanas sagatavo un nosūta piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašniekiem un piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašniekam paziņojumu par izpērkamo zemi un izpirkuma cenu.

 

(2) Paziņojumā norāda:

1) izpērkamās zemes platību un izpirkuma cenu;

2) Nekustamā īpašuma valsts kadastra informāciju par izpērkamo zemi un piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļa īpašumu;

3) katra dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram atbilstošo izpirkuma cenas daļu;

4) izpirkuma cenas sadalījumu starp dzīvokļa īpašniekiem, ja dzīvokļa īpašums pieder vairākām personām;

5) izpirkuma cenas sadalījumu starp piespiedu dalītā īpašuma zemesgabaliem un to īpašniekiem (kopīpašniekiem), ja izpērkamā zeme sakrīt ar vairākiem piespiedu dalītā īpašuma zemesgabaliem;

6) par katru izpērkamajā zemē ietilpstošo zemes vienību vai zemes vienības daļu maksājamo izpirkuma cenas daļu;

7) termiņu, kurā izpirkuma cena ir spēkā un izmantojama izpirkuma tiesības izmantošanai.

 

(3) Katram dzīvokļa īpašumam atbilstošās izpirkuma cenas daļas aprēķināšana notiek saskaņā ar datiem, kas norādīti paziņojumā. Pēc paziņojuma nosūtīšanas izmaiņas dzīvokļu īpašumu sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmērā nemaina katram dzīvokļa īpašniekam aprēķināto izpirkuma cenas daļu.

 

III nodaļa

Izpirkuma tiesības izmantošana

 

9. pants. Lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ievešana

 

(1) Lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ieved zvērināts tiesu izpildītājs, pamatojoties uz piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašnieku kopības pilnvarotas personas vai vismaz viena piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļa īpašnieka pieteikumu.

 

(2) Pieteikumu lietas ievešanai var iesniegt zvērinātam tiesu izpildītājam ne vēlāk kā gadu un sešus mēnešus no dienas, kad nosūtīts šā likuma 8. pantā minētais paziņojums. Pieteikumam pievieno šā likuma 8. pantā minēto paziņojumu.

 

(3) Zvērināts tiesu izpildītājs nekavējoties pēc šā panta pirmajā daļā minētā pieteikuma saņemšanas ieved lietu, ja:

1) pieteikumam pievienots šā likuma 8. pantā minētais paziņojums;

2) pieteikums iesniegts šā panta otrajā daļā norādītajā termiņā;

3) cits zvērināts tiesu izpildītājs nav ievedis piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas lietu par to pašu piespiedu dalītā īpašuma ēku.

 

(4) Ja iesniegts pieteikums neatbilst kādai no šā panta trešajā daļā minētajām prasībām, zvērināts tiesu izpildītājs lietu neieved un par konstatētajiem trūkumiem paziņo pieteicējam, atdodot atpakaļ šā likuma 8. pantā minēto paziņojumu, ja pieteikumam tāds bija pievienots.

 

(5) Lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu vešanas izdevumus un zvērināta tiesu izpildītāja amata atlīdzību sedz no valsts budžeta līdzekļiem Ministru kabineta noteiktajā kārtībā.

 

10. pants. Zvērināta tiesu izpildītāja darbības pēc piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas lietas ievešanas

 

(1) Zvērināts tiesu izpildītājs pēc piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas lietas ievešanas par to nosūta paziņojumu visiem piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašniekiem, to pilnvarotajai personai un piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašniekam.

 

(2) Paziņojumā par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas lietas ievešanu norāda termiņu, līdz kuram dzīvokļu īpašniekiem rakstveidā jāpaziņo zvērinātam tiesu izpildītājam par dzīvokļu īpašnieku kopsapulces datumu, laiku un norises vietu, kā arī to, ka gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieku kopība šajā likumā noteiktajā termiņā un kārtībā nepieņem lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanu, lieta par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu tiek izbeigta.

 

11. pants. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce par izpirkuma tiesības izmantošanu

 

(1) Piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašnieku kopība lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanu pieņem dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, ievērojot Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktos dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmuma pieņemšanas noteikumus, ciktāl šis likums nenosaka citādi.

 

(2) Dzīvokļu īpašnieki vai to pilnvarota persona rakstveidā ne vēlāk kā 14 dienas pirms dzīvokļu īpašnieku kopsapulces norises dienas paziņo zvērinātam tiesu izpildītājam, kura lietvedībā atrodas lieta par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu attiecībā uz konkrēto piespiedu dalītā īpašuma ēku, par kopsapulces datumu, laiku un norises vietu.

 

(3) Pēc šā panta otrajā daļā minētā paziņojuma saņemšanas zvērināts tiesu izpildītājs, kura lietvedībā atrodas lieta par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu attiecībā uz konkrēto piespiedu dalītā īpašuma ēku, izmantojot valsts informācijas sistēmās pieejamo informāciju, sastāda šajā ēkā ietilpstošo dzīvokļu un to īpašnieku.

 

(4) Dzīvokļu īpašnieku kopība nav lemttiesīga, ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē nepiedalās tas zvērināts tiesu izpildītājs, kura lietvedībā atrodas lieta par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu attiecībā uz konkrēto piespiedu dalītā īpašuma ēku.

 

(5) Dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir jāsasauc gada un 8 mēnešu laikā kopš šī likuma 8. pantā minētā paziņojuma nosūtīšanas dienas.

 

(6) Lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu ir pieņemts, ja par to nobalsojuši dzīvokļu īpašnieki, kam pieder vairāk nekā puse no visiem piespiedu dalītā īpašuma ēkā esošajiem dzīvokļu īpašumiem.

 

12. pants. Zvērināta tiesu izpildītāja darbības dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē

 

(1) Zvērināts tiesu izpildītājs piedalās dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, un sastāda aktu par kopsapulci jautājumā par izpirkuma tiesības izmantošanu, kurā norāda:

1) dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē piedalījušos dzīvokļu īpašniekus vai to pilnvarotās personas, norādot fiziskās personas vārdu, uzvārdu, personas kodu un dzīvesvietas adresi vai juridiskās personas nosaukumu, reģistrācijas numuru un juridisko adresi;

2) katra dzīvokļa īpašnieka balsojumu;

3) dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu izpirkuma tiesības izmantošanas jautājumā, norādot „par” un „pret” balsu sadalījumu;

4) ja pieņemts lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu, datumu, līdz kuram jāveic izpirkuma cenas samaksa;

5) ja pieņemts lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu, zvērināta tiesu izpildītāja depozīta konta, kurā veicama samaksa, rekvizītus.

 

(2) Aktu par kopsapulci jautājumā par izpirkuma tiesības izmantošanu paraksta zvērināts tiesu izpildītājs, dzīvokļu īpašnieku kopsapulces vadītājs un dzīvokļu īpašnieku kopsapulces protokolētājs.

 

(3) Ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulces vadītājs vai protokolētājs atsakās parakstīt šā panta pirmajā daļā minēto aktu, par to izdarāma atzīme aktā, norādot atteikšanās iemeslus, ja tādi darīti zināmi. Atteikšanās parakstīt aktu neietekmē tā spēku.

 

(4) Pēc akta par kopsapulci jautājumā par izpirkuma tiesības izmantošanu parakstīšanas zvērināts tiesu izpildītājs šo aktu kopijas nosūta piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašniekam un tiem dzīvokļu īpašniekiem, kas nav piedalījušies kopsapulcē.

 

13. pants Sekas nepaziņošanai zvērinātam tiesu izpildītājam par dzīvokļu īpašnieku kopsapulci

 

Ja zvērināts tiesu izpildītājs nesaņem paziņojumu par dzīvokļu īpašnieku kopsapulces datumu, laiku un norises vietu, kas atbilst šā likuma 11. panta piektajā daļā norādītajam termiņam, viņš pieņem lēmumu par lietas izbeigšanu un nosūta to pieteicējam, kas iesniedzis šā likuma 9. panta pirmajā daļā minēto pieteikumu. Lēmumu par lietas izbeigšanu zvērināts tiesu izpildītājs pieņem arī, ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir sasaukta, taču līdz šā likuma 11. panta piektajā daļā norādītajam termiņam nav pieņemts lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu.

 

14. pants. Izpirkuma cenas samaksas kārtība un sekas

 

(1) Ja ir pieņemts dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par izpērkamās zemes izpirkšanu, izpirkuma tiesības izmantošanai šā likuma 7. panta piektajā daļā noteiktajā termiņā zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā ir jāiemaksā izpirkuma cena.

 

(2) Izpirkuma cena ir iemaksāta, ja izpirkuma cenas maksājums (vai maksājumi) ir veikts šā likuma 7. panta piektajā daļā noteiktajā termiņā un maksājums ir saņemts zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā.

 

(3) Pēc šā panta pirmajā daļā norādītā samaksas termiņa beigām zvērināts tiesu izpildītājs savā depozīta kontā pārbauda, vai izpirkuma cena ir iemaksāta un sastāda aktu par izpirkuma cenas samaksu. Aktā zvērināts tiesu izpildītājs konstatē, vai izpirkuma cena ir iemaksāta atbilstoši šā panta otrajai daļai.

 

(4) Akta kopijas par izpirkuma cenas samaksu zvērināts tiesu izpildītājs nosūta piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašniekiem, to pilnvarotajai personai (ja tāda ir) un piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašniekam.

 

(5) Izpirkuma tiesība ir izmantota, ja piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašnieku kopība šajā likumā noteiktajā kārtībā un termiņos zvērināta tiesu izpildītāja vestas lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ietvaros ir pieņēmusi lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanu un iemaksājusi izpirkuma cenu zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā.

 

(6) Ja zvērināts tiesu izpildītājs konstatē, ka izpirkuma tiesība atbilstoši šā panta piektajā daļā noteiktajam ir izmantota, viņš par to rakstveidā paziņo Valsts zemes dienestam.

 

(7) Ja izpirkuma tiesība atbilstoši šā panta piektajā daļā noteiktajam ir izmantota un uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu ir nostiprināta ķīlas tiesība, zvērināts tiesu izpildītājs par izpirkuma tiesības izmantošanu rakstveidā paziņo arī personai (personām), kurai par labu attiecībā uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu ir nostiprināta ķīlas tiesība. Ja personas dzīvesvieta nav zināma, informāciju publicē oficiālajā izdevumā "Latvijas Vēstnesis".

 

(8) Ja zvērināts tiesu izpildītājs konstatē, ka izpirkuma tiesība atbilstoši šā panta piektajā daļā noteiktajam nav izmantota, zvērināts tiesu izpildītājs bez liekas kavēšanās atmaksā depozīta kontā veiktās iemaksas izpirkuma tiesības izmantošanai un izbeidz lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu.

 

15. pants. Līgumi izpirkuma cenas samaksai

 

(1) Uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata var slēgt līgumus piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašnieku vārdā, lai iegūtu finansējumu izpirkuma cenas samaksai.

 

(2) Lēmums par līguma slēgšanu ir pieņemts, ja par to nobalsojuši dzīvokļu īpašnieki, kam pieder vairāk nekā puse no visiem piespiedu dalītā īpašuma ēkā esošajiem dzīvokļiem.

 

(3) Saistības, kas izriet no šā panta pirmajā daļā minētajiem līgumiem ir dalītas un katra dzīvokļa īpašnieka saistības daļa atbilst viņa dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram.

 

16. pants. Valsts atbalsts finansējuma iegūšanai izpirkuma tiesības izmantošanai

 

(1) Valsts var sniegt atbalstu piespiedu dalītā īpašuma ēkas īpašniekiem jautājumos, kas saistīti ar finansējuma iegūšanu izpirkuma cenas samaksai.

 

(2) Atbalsta veidus, apmēru un piešķiršanas noteikumus, nosaka Ministru kabinets. Ministru kabineta noteikumi tiek izdoti, ja gadskārtējā likumā “Par valsts budžetu” tiek paredzēts finansējums atbalsta sniegšanai.

 

17. pants. Izpirkuma tiesības neizmantošanas sekas

 

(1) Izpirkuma tiesība nav izmantota, ja pēc lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu ievešanas:

1) šā likuma 11. panta piektajā daļā noteiktajā termiņā nav sasaukta dzīvokļu īpašnieku kopsapulce, lai pieņemtu lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanu;

2) dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē vai kopsapulcēs līdz šā likuma 11. panta piektajā daļā noteiktajam termiņam netiek pieņemts lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu;

3) šā likuma 14. panta otrajā daļā noteiktajā kārtībā zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā nav iemaksāta izpirkuma cena.

 

(2) Ja izpirkuma tiesība nav izmantota, zvērināts tiesu izpildītājs izbeidz lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu šajā likumā noteiktajā kārtībā.

 

(3) Piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašnieki var uzsākt jaunu izpirkuma tiesības izmantošanas procesu ne ātrāk kā vienu gadu kopš lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu izbeigšanas.

 

IV nodaļa

Izpērkamās zemes kadastrālā uzmērīšana, īpašuma tiesību uz izpērkamo zemi nostiprināšana zemesgrāmatā un izpirkuma cenas samaksa bijušajam zemes īpašniekam

 

18. pants. Izpērkamās zemes kadastrālā uzmērīšana

 

(1) Ja izpērkamā zeme sakrīt ar vienu vai vairākām Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētām zemes vienībām, izpērkamās zemes kadastrālo uzmērīšanu neveic.

 

(2) Ja izpērkamā zeme daļā sakrīt ar vienu vai vairākām Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētām zemes vienībām, Valsts zemes dienests organizē kadastrālo uzmērīšanu piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala sadalei, atdalot no tā izpērkamo zemi vai tās daļu. Par izpērkamās zemes kadastrālās uzmērīšanas darbībām informē piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašniekus un piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieku, bet to neierašanās vai iebildumu izteikšana nav šķērslis kadastrālās uzmērīšanas darbību veikšanai un uzmērītās zemes vienības un kadastrālās uzmērīšanas datu reģistrācijai Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā.

 

(3) Ja kadastrālās uzmērīšanas rezultātā mainās šā likuma 8. pantā minētajā paziņojumā norādītā izpērkamās zemes platība, tas neietekmē izpirkuma cenas apmēru un tās proporcionālo sadalījumu starp vairākiem piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu īpašniekiem.

 

(4) Izpērkamās zemes un, ja tāda ir, zemes īpašniekam paliekošās zemes daļas kadastrālo uzmērīšanu veic par valsts budžeta līdzekļiem ne vēlāk kā deviņu mēnešu laikā no dienas, kad izpirkuma tiesība ir izmantota saskaņā ar šā likuma 14. panta piekto daļu.

 

(5) Valsts zemes dienests tam zvērinātam tiesu izpildītājam, kura lietvedībā atrodas lieta par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu konkrētajā piespiedu dalītā īpašuma ēkā, nosūta paziņojumu par izpērkamās zemes un, ja tāda ir, zemes īpašniekam paliekošās zemes daļas kadastrālās uzmērīšanas rezultātiem pēc tam, kad ziņas par izpērkamās zemes un, ja tāda ir, zemes īpašniekam paliekošās zemes kadastrālo uzmērīšanu ir reģistrētas Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā.

 

(6) Izpērkamās zemes kadastrālās uzmērīšanas kārtību nosaka Ministru kabinets.

 

19. pants. Pamats dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību uz izpērkamo zemi nostiprināšanai

 

(1) Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu un izpirkuma cenas samaksa šā likuma noteiktajā kārtībā un termiņos ir tiesiskais pamats dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību uz izpērkamo zemi nostiprināšanai zemesgrāmatā.

 

(2) Dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības zemesgrāmatā nostiprināmas Zemesgrāmatu likumā noteiktajā kārtībā, ciktāl šis likums nenoteic citādāk.

 

20. pants. Nostiprinājuma lūgums un tā pielikumi

 

(1) Pēc šā likuma 18. panta piektajā daļā minēta paziņojuma saņemšanas, Zvērināts tiesu izpildītājs, kura lietvedībā atrodas lieta par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu, izmantojot datu apmaiņā starp informācijas sistēmām iegūtos aktuālos Valsts vienotās datorizētās zemesgrāmatas un Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmas datus, iesniedz normatīvajos aktos par elektroniskajiem dokumentiem noteiktajā kārtībā parakstītus nostiprinājuma lūgumus un lūdz:

 

1) no piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala atdalīt izpērkamo zemi, precizējot paliekošās zemes platības piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašniekam, un pievienot izpērkamo zemi piespiedu dalītā īpašuma ēkas zemesgrāmatas nodalījumam;

2) attiecībā uz zemesgrāmatā ierakstītiem dzīvokļu īpašumiem, pievienot izpērkamās zemes kopīpašuma domājamo daļu, kas atbilst konkrētā dzīvokļa īpašuma kopīpašuma domājamās daļas lielumam, attiecīgā dzīvokļa īpašuma sastāvam, un nostiprināt dzīvokļa īpašuma īpašniekiem īpašuma tiesības. Ja atšķiras zemesgrāmatā ierakstītie un Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētie dati par dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošām kopīpašuma domājamām daļām, izmaiņas dzīvokļu īpašumu zemesgrāmatu nodalījumos tiek veiktas saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētajiem datiem.

 

(2) Ja izpērkamā zeme sakrīt ar piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, zvērināts tiesu izpildītājs lūdz pievienot izpērkamo zemi piespiedu dalītā īpašuma ēkas zemesgrāmatas nodalījumam un piemēro šā panta pirmās daļas 2. punktu.

 

(3) Zvērināts tiesu izpildītājs nostiprinājuma lūgumam pievieno šajā likumā noteiktajā kārtībā sastādītu aktu par:

1) kopsapulci jautājumā par izpirkuma tiesību izmantošanu (12. panta pirmā daļa);

2) izpirkuma cenas samaksu (14. panta trešā daļa);

 

(4) Nostiprinājuma lūguma iesniegšanai nav nepieciešama tās personas piekrišana, pret kuru nostiprinājums vērsts, kā arī jebkuru citu trešo personu piekrišana, nostiprinājuma lūguma izskatīšanu nekavē iepriekš zemesgrāmatā ierakstīti tiesību nodrošinājumi un aprobežojumi.

 

(5) Nostiprinot zemesgrāmatā dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz izpērkamo zemi, kā arī, veicot izmaiņas piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieka zemesgrāmatas nodalījumā, dzīvokļu īpašnieki un piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieks ir atbrīvoti no valsts un kancelejas nodevu samaksas par dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību nostiprināšanu un piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieku tiesību grozīšanu zemesgrāmatā.

 

(6) Nostiprinājuma lūguma formas apstiprina Ministru kabinets.

 

21. pants. Nosacījumi, nostiprinot dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz izpērkamo zemi zemesgrāmatā

 

(1) Nostiprinot zemesgrāmatā dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz izpērkamo zemi, izpērkamā zeme pāriet dzīvokļu īpašnieku īpašumā brīva no visiem apgrūtinājumiem un nastām, kuras piespiedu dalītā īpašuma zemes gabalam (daļā, kurā tas sakrīt ar izpērkamo zemi) ir uzliktas saistību rezultātā, kā arī aizliegumiem, kuri uzlikti kriminālprocesa, maksātnespējas procesa un civilprocesa ietvaros. Šis noteikums neattiecas uz reālservitūtiem.

 

(2) Lai izpildītu šā panta pirmās daļas prasības, dzēš visas zemesgrāmatā uz izpērkamo zemi nostiprinātās parādu saistības, ķīlas tiesības, prasības nodrošinājuma atzīmes, maksātnespējas atzīmes, piedziņas atzīmes, procesa virzītāju aizliegumus, apgrūtinājumus, kas pieņemti kā nosacījums, īpašumu iegūstot, kā arī uztura, mantojuma līgumus, reālnastas, izpirkuma tiesības, apbūves tiesības, nomas un lietojuma tiesības.

 

(3) Nostiprinot zemesgrāmatā dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz izpērkamo zemi, šā panta pirmajā un otrajā daļā minētos apgrūtinājumus, nastas un aizlieguma atzīmes dzēš bez to personu piekrišanas, kurām par labu tās ir bijušas nostiprinātas.

 

(4) Nostiprinot zemesgrāmatā dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz izpērkamo zemi, nepiemēro:

1) likumā „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” un likumā „Par zemes privatizāciju lauku apvidos” noteiktos ierobežojumus zemes iegūšanai īpašumā;

2) likuma „Par nekustamā īpašuma nodokli” noteikumus, kas pieļauj nekustamā īpašuma īpašnieka maiņu zemesgrāmatā reģistrēt tikai pēc tam, kad ir nomaksāts nekustamā īpašuma nodokļa pamatparāds, soda nauda un nokavējuma nauda, kā arī veikts nekustamā īpašuma nodokļa maksājums par taksācijas gadu, kurā notiek īpašnieku maiņa.

 

(5) Līdz ar dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību zemesgrāmatā nostiprināšanu beidzas visas tiesiskās attiecības (tajā skaitā nomas), tiesības (tajā skaitā pirmpirkuma) un pienākumi, kas izriet no piespiedu dalītā īpašuma pastāvēšanas starp piespiedu dalītā īpašuma ēku un zemesgabalu, izņemot tās, kas noteiktas šajā likumā.

 

(6) Zemesgrāmatā neierakstītajiem dzīvokļa īpašumiem attiecīgo kopīpašuma domājamo daļu no zemes vienības pievieno Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā pēc zemes vienības pievienošanas piespiedu dalītā īpašuma ēkas zemesgrāmatas nodalījumam.

 

22. pants. Personu, kurām par labu nostiprināta ķīlas tiesība uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, interešu aizsardzība

 

(1) Izpirkuma tiesības izmantošanas procesā ievēro tās personas intereses, kurai par labu attiecībā uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu ir nostiprināta ķīlas tiesība. Izpirkuma tiesības izmantošana pati par sevi nevar būt par pamatu, lai prasītu to saistību pirmstermiņa izpildi, kuras nodrošinātas ar piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, vai lai uzskatītu, ka minētās saistības tiek pārkāptas.

 

          (2) Piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieks un persona, kurai par labu attiecībā uz to ir nostiprināta ķīlas tiesība, var vienoties par izpirkuma cenas vai izpirkuma cenas daļas (ja izpērkamā zeme sakrīt ar vairākiem piespiedu dalītā īpašuma zemesgabaliem) sadali. Ja ir vairākas personas, kurām par labu ir nostiprināta ķīlas tiesība attiecībā uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, un nekustamā īpašuma īpašnieks vēlas vienoties par izpirkuma cenas sadali, viņam ir jāvienojas ar visām personām.

 

          (3) Šā panta otrajā daļā minētajā gadījumā personai, kurai par labu attiecībā uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu ir nostiprināta ķīlas tiesība, izmaksājamā summa izlietojama saistību pirmstermiņa dzēšanai, nemainot saistības izpildes noteikumus, ja vien puses nevienojas citādi.

 

          (4) Ja piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieks un persona, kurai par labu attiecībā uz to ir nostiprināta ķīlas tiesība, ir vienojušies par izpirkuma cenas vai tās daļas sadali, viņi līdz dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā iesniedz zvērinātam tiesu izpildītajam paziņojumu par izpirkuma cenas vai tās daļas sadali. Paziņojumā norāda, kāda summa no izpirkuma cenas vai tās daļas izmaksājama piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašniekam un personai, kurai par labu attiecībā uz to ir nostiprināta ķīlas tiesība, norādot bankas kontu, uz kuru izmaksājamas norādītās summas.

 

          (5) Personu parakstu īstumu uz paziņojuma par izpirkuma cenas vai tās daļas sadali apliecina zvērināts notārs vai paziņojums tiek parakstīts ar drošu elektronisko parakstu.

 

23. pants. Izpirkuma cenas samaksa bijušajam zemes īpašniekam

 

(1) Pēc tam, kad piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz izpērkamo zemi ir nostiprinātas zemesgrāmatā, zvērināts tiesu izpildītājs bez liekas kavēšanās izmaksā izpirkuma cenu bijušajam piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašniekam.

 

(2) Lai izmaksātu izpirkuma cenu vai tās daļu bijušajam piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašniekam, zvērināts tiesu izpildītājs sazinās ar šo personu un noskaidro tās norēķinu konta numuru kredītiestādē. Ja bijušais piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieks nesniedz informāciju par sava norēķinu konta numuru kredītiestāde, izpirkuma cena ir glabājama zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā līdz brīdim, kamēr persona pati paziņo zvērinātam tiesu izpildītājam savu norēķinu konta numuru kredītiestādē.

 

(3) Ja izpērkamā zeme sastāv no vairākām zemes vienībām vai zemes vienību daļām no dažādiem piespiedu dalītā īpašuma zemesgabaliem, izmaksājot izpirkuma cenu bijušajiem piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašniekiem, zvērināts tiesu izpildītājs ievēro šā likuma 8. pantā minētajā paziņojumā norādīto izpirkuma cenas sadalījumu starp piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu īpašniekiem (kopīpašniekiem).

 

(4) Ja izpērkamā zeme sakrīt ar piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, uz kuru par labu citai personai bija nostiprināta ķīlas tiesība un zvērinātam tiesu izpildītājam ir iesniegts paziņojums par izpirkuma cenas vai tās daļas sadali, zvērināts tiesu izpildītājs izmaksā izpirkuma cenu vai attiecīgajam zemesgabala īpašniekam pienākošos izpirkuma cenas daļu atbilstoši minētajā paziņojumā norādītajam.

 

(5) Ja izpērkamā zeme sakrīt ar piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, uz kuru par labu citai personai bija nostiprināta ķīlas tiesība un zvērinātam tiesu izpildītājam nav iesniegts paziņojums par izpirkuma cenas vai tās daļas sadali, izpirkuma cenas samaksu veic šā likuma 24. pantā noteiktajā kārtībā.

 

(6) Ja attiecīgajā zemesgrāmatas nodalījumā attiecībā uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu bija ierakstīta aizlieguma atzīme par aresta uzlikšanu mantai, zvērināts tiesu izpildītājs atlīdzības izmaksu saskaņo ar procesa virzītāju.

 

(7) Gada apliekamajā ienākumā netiek ietverti un ar nodokli netiek aplikti ienākumi no piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala atsavināšanas.

 

24. pants. Izpirkuma cenas samaksa, ja izpērkamā zeme sakrīt ar piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, uz kuru par labu citai personai bija nostiprināta ķīlas tiesība un zvērinātam tiesu izpildītājam nav iesniegts paziņojums par izpirkuma cenas vai tās daļas sadali

 

          (1) Izpirkuma cena vai attiecīgajam zemesgabala īpašniekam pienākošās izpirkuma cenas daļa ir glabājama zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā trīs gadus no dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību uz izpērkamo zemi nostiprināšanas zemesgrāmatā. Par minēto zvērināts tiesu izpildītājs paziņo piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala bijušajam īpašniekam un personai, kurai par labu attiecībā uz to bija nostiprināta ķīlas tiesība.

 

          (2) Izmaksu no depozīta konta pirms šā panta pirmajā daļā minētā termiņa zvērināts tiesu izpildītājs veic, pamatojoties uz izpildu dokumentu un ievērojot, ka izpirkuma cena vai tās daļa sadalāma tādā pašā kārtībā, kāda Civilprocesa likumā noteikta ar ķīlu apgrūtināta nekustamā īpašuma pārdošanā saņemtās naudas sadalīšanai, vai pamatojoties uz paziņojumu par izpirkuma cenas vai tās daļas sadali. Izmaksa, pamatojoties uz paziņojumu par izpirkuma cenas vai tās daļas sadali, pieļaujama tikai tās summas apmērā, kāda paziņojumā minētajām personām pienākas pēc tam, kad segti tie prasījumi, kuriem salīdzinājumā ar šo personu prasījumiem ir priekšroka.

 

          (3) Ja piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala bijušā īpašnieka mantai uzliek arestu, zvērināta tiesu izpildītāja kontā glabāto izpirkuma cenu vai tās daļu nodod procesa virzītājam rīcībai saskaņā ar Kriminālprocesa likuma noteikumiem.

 

          (4) Zvērināta tiesu izpildītāja kontā glabāto izpirkuma cenu vai tās daļu nodod maksātnespējas procesa administratoram rīcībai saskaņā ar Maksātnespējas likuma noteikumiem, ja nekustamā īpašuma bijušajam īpašniekam pasludināts maksātnespējas process. Ķīlas tiesības dzēšana šajā likumā noteiktajos gadījumos pati par sevi neietekmē personas, kurai par labu attiecībā uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu bija nostiprināta ķīlas tiesība, kā nodrošinātā kreditora tiesības maksātnespējas procesā, ievērojot Maksātnespējas likuma 6. pantā nostiprināto tiesību saglabāšanas principu.

 

          (5) Sākoties šā panta pirmajā daļā minētā termiņa pēdējam gadam, zvērināts tiesu izpildītājs piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala bijušajam īpašniekam un personai, kurai par labu attiecībā uz to bija nostiprināta ķīlas tiesība, nosūta uz deklarētās dzīvesvietas vai juridisko adresi uzaicinājumu vienoties par izpirkuma cenas vai tās daļas sadali un iesniegt paziņojumu par izpirkuma cenas vai tās daļas sadali un informē par šā panta sestajā un septītajā daļā minētajām sekām.

 

(6) Ja zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā glabātā izpirkuma cena vai tās daļa nav izmaksāta šajā likumā paredzētajos gadījumos pirms šā panta pirmajā daļā minētā termiņa notecējuma, zvērināts tiesu izpildītājs glabāto izpirkuma cenu vai tās daļu izmaksā piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala bijušajam īpašniekam saskaņā ar šā likuma 23. panta otro daļu.

 

(7) Sākot ar šā panta pirmajā daļā minētā termiņa pēdējo gadu, uz personu, kurai par labu attiecībā uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu bija nostiprināta ķīlas tiesība, nav attiecināmi šā likuma 22. panta pirmajā daļā minētie ierobežojumi.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

V nodaļa

Ziņu iegūšana un saziņas nodrošināšana

 

25. pants. Zvērinātam tiesu izpildītājam lietas vešanai nepieciešamo ziņu iegūšana

 

(1) Zvērinātam tiesu izpildītājam lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu vešanai nepieciešamo informāciju valsts iestādes nodrošina bez maksas no šādām valsts informācijas sistēmām:

1) Iedzīvotāju reģistrs;

2) Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēma;

3) Valsts vienotā datorizētā zemesgrāmata.

 

(2) Zvērinātam tiesu izpildītājam lietas vešanas nolūkā ir tiesības bez maksas saņemt visu nepieciešamo informāciju arī no citām valsts un pašvaldību iestādēm.

 

26. pants. Saziņas nodrošināšana

 

(1) Gadījumos, kad šis likums paredz zvērinātam tiesu izpildītājam sazināties ar kādu no likumā minētajām personām (dzīvokļa īpašnieku, piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieku u.c. personām), piemērojami Paziņošanas likuma noteikumi.

 

(2) Ja fiziskā persona ir piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļa īpašnieks un tai nav deklarētās dzīvesvietas adreses (papildu adreses), un tā nav izteikusi vēlmi saņemt dokumentus ar elektroniskā pasta starpniecību, Valsts zemes dienests un zvērināts tiesu izpildītājs nosūta dokumentus uz šai personai piederošā vai valdījumā esošā piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļa adresi.

 

 

Pārejas noteikumi

 

1. Līdz 2020. gada 1. jūnijam Ministru kabinets izdod šā likuma 6. panta septītajā daļā, 9. panta piektajā daļa, 18. panta sestajā daļā un 20. panta sestajā daļā minētos noteikumus.

 

Likums stājas spēkā 2021. gada 1. janvārī.

 

 

Likumprojekta “Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums” anotācija

 

I.                   Kādēļ likums ir vajadzīgs

 

1. Piespiedu dalītā īpašuma izveidošanās

Dalītais īpašums, kad ēka (būve), kas uzcelta uz zemes, ir uzskatāma par pastāvīgu īpašumu un pieder citai personai, nevis zemes īpašniekam, ir izņēmums no Civillikumā 968. panta nostiprinātā zemes un ēkas vienotības principa. Šī institūta tiesiskais pamats izriet no likuma „Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un piemērošanas kārtību” (turpmāk – Spēkā stāšanās likums) 14. panta pirmās daļas.

Ir būtiski nošķirt divus dalītā īpašuma gadījumus – piespiedu dalīto īpašumu un brīvprātīgu dalīto īpašumu.

Piespiedu dalītais īpašums ir regulēts Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 1.-4. punktā un Latvijā ir izveidojies zemes reformas un valsts un pašvaldību īpašumu privatizācijas gaitā, kad īpašuma tiesības uz agrāk piederējušo zemi tās vēsturiskajās robežās atjaunoja tās bijušajiem īpašniekiem vai to mantiniekiem, taču uz šīs zemes pirms Latvijas Republikas neatkarības atjaunošanas bija uzceltas citai personai piederošas ēkas (būves). Šādā gadījumā uz likuma pamata zemes un ēkas (būves) īpašnieka starpā pastāv piespiedu nomas attiecības, kurās zemes īpašniekam ir tiesības saņemt no ēkas (būves) īpašnieka zemes nomas maksu par ēkai (būvei) nepieciešamās zemes lietošanu.

Brīvprātīgu dalīto īpašumu regulē Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas 5. punkts (spēkā līdz 2017. gada 1. janvārim) un tas atšķirībā no piespiedu dalītā īpašuma ir veidojies brīvprātīgā kārtā, zemes īpašniekam noslēdzot nomas līgumu ar citu personu par tiesībām uz zemes būvēt ēku (būvi) kā patstāvīgu nekustamo īpašumu. Ar 2015. gada 5. marta likumu „Grozījumi Civillikumā” no 2017. gada 1. janvāra Latvijas tiesību sistēmā ir ieviests apbūves tiesību institūts, kas attiecībā uz tā piemērošanas jomu aizstāj brīvprātīga dalītā īpašuma veidošanas iespēju. No 2017. gada 1. janvāra no Spēkā stāšanās likuma ir izslēgts 14. panta pirmās daļas 5. punkts, tomēr līdz minētajam brīdim izveidotie brīvprātīgie dalītie īpašumi turpina pastāvēt, kamēr ir spēkā nomas līgumi, uz kuru pamata tie izveidoti.

Saskaņā ar zemes reformu regulējošajiem normatīvajiem aktiem bijušajiem zemes īpašniekiem vai to mantiniekiem bija tiesības izvēlēties: 1) pieprasīt zemes īpašuma tiesību atjaunošanu uz konkrēto zemesgabalu; 2) pieprasīt nodot īpašumā vai piešķirt lietošanā līdzvērtīgu zemesgabalu vai 3) saņemt vienreizēju kompensāciju likumā noteiktajā kārtībā.

Pieprasot zemes īpašuma tiesību atjaunošanu uz konkrēto zemesgabalu tā vēsturiskajās robežās, bijušajam īpašniekam vai tā mantiniekam jau sākotnēji bija jārēķinās ar to, ka gadījumā, ja uz šīs zemes pirms Latvijas Republikas neatkarības atjaunošanas ir tikusi uzcelta citai personai piederoša ēka (būve), turpmāk zemes un ēkas īpašnieka starpā uz likuma pamata pastāvēs piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības.

Zemes reformas gaitā bijušie zemes īpašnieki vai to mantinieki varēja atjaunot īpašumtiesības gan uz tādu zemi, uz kuras līdz valsts neatkarības atjaunošanai bija uzceltas dzīvojamās mājas, gan arī jebkādas citas ēkas (būves), tajā skaitā, inženierbūves. Tādējādi piespiedu dalītais īpašums pastāv ne tikai dzīvojamo māju gadījumā, bet arī komerciālu, ražošanas ēku un citas apbūves gadījumā. Atbilstoši Valsts zemes dienesta datiem Latvijā ir 285 849 ēku un būvju, izņemot inženierbūves, kuras atrodas uz citai personai piederošas zemes. Zemes vienību skaits, uz kurām atrodas šīs 285 849 ēkas (būves), ir 94 254 zemes vienības.

Savukārt, analizējot piespiedu dalīto īpašumu tieši privatizēto daudzdzīvokļu māju gadījumā, jānorāda, ka Latvijā piespiedu dalītajā īpašumā ir 3 677 daudzdzīvokļu dzīvojam mājas (ko kopā veido 110 970 dzīvokļi), kuras atrodas uz 7 354 citām personām piederošām zemes vienībām. Saskaņā ar Valsts zemes dienesta datiem minēto 7354 zemes vienību kadastrālā vērtība varētu būt no 130 000 000 līdz 180 000 000 euro. Norādāms, ka no visām daudzdzīvokļu mājām, kas atrodas uz citai personai piederošas zemes, aptuveni 30% māju atrodas Rīgā, daudz šādu māju ir arī Jūrmalā, Daugavpilī, Jelgavā un Ogrē.[1] Šādas mājas pamatā atrodas lielajos daudzdzīvokļu māju kvartālos. Rīgā tie ir mikrorajoni Purvciemā (ap Ieriķu ielu), Ķengaragā, Pļavniekos, Vecmīlgrāvī, Iļģuciemā un Ziepniekkalnā.

 

2.Problēmas, kuru risināšanai tiesību akta projekts izstrādāts

2.1. Duāla sistēma attiecībā uz zemes un ēkas vienotību

Civillikuma 968. pants noteic zemes un ēkas vienotības principu, saskaņā ar kuru uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama pār tās daļu. No Spēkā stāšanās likuma 14. panta pirmās daļas izrietošais piespiedu un brīvprātīgs dalītais īpašums, kad ēka ir uzskatāma par patstāvīgu īpašuma objektu, Latvijas tiesību sistēmā pastāv kā izņēmums no vispārējā ēkas un zemes vienotības principa. Tādējādi pašlaik Latvijā eksistē duāla īpašuma tiesību sistēma, kur pēc vispārējā principa uz zemes uzcelta ēka ir uzskatāma par zemes daļu, tomēr atsevišķos izņēmuma gadījumos ēka var būt arī patstāvīgs īpašuma objekts.

Jāuzsver, ka dalītajā īpašumā esošie objekti tikai juridiski ir patstāvīgi, dabā īpašuma tiesības pār tiem pilnvērtīgi īstenot var tikai ar esot kaut kādām tiesībām uz otru dalītajā īpašumā iesaistīto objektu. Ja brīvprātīga dalītā īpašuma gadījumā abu objektu īpašnieku attiecībās pirms tā izveidošanas ir noregulētas nomas līgumā, tad piespiedu dalītajā īpašumā šāda noregulējuma nav. Līdz ar to jautājumi par piespiedu dalītajā īpašumā esošo objektu īpašnieku savstarpējām tiesiskajām attiecībām ir regulēti likumos, kas ir bijis pastāvīgs strīdus un diskusiju objekts gan tajā iesaistīto personu starpā, gan likumdevējam, meklējot taisnīgu līdzsvaru starp abu pušu likumīgajām interesēm izmantot un īstenot īpašuma tiesības pār dalītajā īpašumā esošo zemi un būvēm.

Vienlaikus Spēkā stāšanās likuma 14. pants jau kopš tā spēkā stāšanās 1992. gada 1. septembrī paredz savstarpējas pirmpirkuma tiesības dalītajā īpašumā esošo nekustamā īpašuma objektu īpašniekiem. Savukārt kopš 1997. gada 21. maija Spēkā stāšanās likuma 14. pantā ir ietverta tēze, ka ēkas (būves) vai augļu dārzi var būt patstāvīgi nekustamā īpašuma objekti līdz to apvienošanai vienā īpašumā ar zemi. No minētā nepārprotami secināms, ka dalītais īpašums vienmēr ir bijis paredzēts kā pagaidu stāvoklis, kas ir jāizbeidz. 

Līdz šim normatīvajos aktos veiktie grozījumi piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību noregulēšanai nerisina piespiedu dalītā īpašuma problemātiku pēc būtības, proti, neveicina zemes un ēkas vienotības principa īstenošanu. Tādējādi ir nepieciešams izstrādāt tiesisko regulējumu, kurš radītu iespēju izbeigt piespiedu dalīto īpašumu, izveidojot vienotu nekustamo īpašumu, kas sastāvētu no zemes un uz tās esošās ēkas (būves).

 

2.2.Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju problemātika

 

2.2.1.Nespēja vienoties liela iesaistīto personu skaita dēļ

Pašreizējais risinājums piespiedu dalītajam īpašumam cita starpā paredz uz likuma pamata pastāvošas nomas tiesiskās attiecības starp tajā esošo objektu īpašniekiem. Šīs attiecības bieži tiek sauktas arī par piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām, jo pastāv uz likuma pamata bez pušu izteiktas gribas. Būvju īpašniekam, lai varētu izlietot īpašuma tiesības pār būvēm, ir nepieciešamas lietošanas tiesības uz zemi. Savukārt vienkārši atņemtas lietošanas tiesības uz zemi būtu nesamērīgs zemes īpašnieka īpašuma tiesību aprobežojums. Nomas ietvaros zemes īpašniekam ir tiesības saņemt atlīdzību (nomas maksu) par zemes lietošanu, tādējādi aizsargājot arī zemes īpašnieka īpašuma tiesības.

Dažādos likumos ir ietverts dažāds regulējums par piespiedu nomas tiesiskajām attiecībām dažādiem piespiedu dalītā īpašuma gadījumiem, tomēr pārsvarā tas nosaka tikai nomas pastāvēšanu, regulē jautājumu par nomājamo zemi un nomas maksu, ja par nomas maksu puses nespēj vienoties. Līdz ar to regulējums paredz primāri pusēm pašām vienoties par nomas tiesisko attiecību ietvaru, kā arī par dažādiem blakus noteikumiem, kas bieži ir nepieciešami, lai panāktu pušu interesēm visatbilstošāko rezultātu.

Likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” (turpmāk -Privatizācijas likums) 50. panta pirmās daļas 3. punkts (kas attiecas uz privatizētām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām) noteic, ka privatizētā objekta (dzīvokļa) īpašnieka pienākums ir slēgt zemes nomas līgumu vai pilnvarot dzīvojamās mājas pārvaldītāju un apsaimniekotāju slēgt zemes nomas līgumu ar tā zemesgabala īpašnieku – fizisko vai juridisko personu -, uz kura atrodas privatizētais objekts. Daudzdzīvokļu māju gadījumā piespiedu dalītā īpašuma tiesiskajās attiecībās ir iesaistīts liels skaits personu. Pastāvot lielam iesaistīto personu skaitam, pusēm bieži ir grūti vai pat neiespējami vienoties arī par piespiedu nomas attiecībām. Tas izskaidrojams jau, pirmkārt, ar to, ka daudzdzīvokļu mājas gadījumā lēmuma pieņemšana attiecībā uz jautājumiem, kas skar piespiedu nomu, ir jāpieņem dzīvokļu īpašnieku kopībai, ievērojot Dzīvokļa īpašuma likuma prasības par kvoruma nepieciešamību. Līdz ar to bieži vien nav iespējams panākt dzīvokļu īpašnieku vienprātību jautājumos, kas skar piespiedu nomu, kas noved pie rezultāta, ka nav iespējams noslēgt arī nomas līgumu ar zemes īpašnieku. Tas savukārt rada papildus apgrūtinājumu zemes īpašniekam, proti, lai panāktu vienošanos par piespiedu nomas līguma noteikumiem, zemes īpašnieks ir spiests vērsties ar attiecīgu prasību tiesā pret dzīvojamās mājas īpašniekiem.

Vienlaikus šādā situācijā tiesa tikai nosaka piespiedu nomas tiesisko attiecību ietvaru (nomas būtiskās sastāvdaļas – priekšmetu un maksu).[2] Šādā situācijā netiek risināti daudzi citi jautājumi, kuriem saskaņā ar Civillikuma vispārējo regulējumu par nomu ir dispozitīvs raksturs un kuri neizriet no nomas pastāvēšanas kā tādas. Tāpat arī šādā situācijā nav iespējams risināt jautājumus, kas ir saistīti ar, piemēram, palīgēku celtniecību vai ietvju vai ceļu, kas ir funkcionāli piederīgi zemei remontu, kuri vienlaikus ir būtiski, lai būvju īpašnieki varētu uzlabot vidi, kurā tie dzīvo. 

 

2.2.2.Pirmpirkuma tiesību izmantošanas problemātika

Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību ietvaros pusēm ir noteiktas arī savstarpējas pirmpirkuma tiesības uz otru dalītajā īpašumā esošo objektu, ja tas tiek atsavināts trešajai personai.

Spēkā stāšanās likuma 14. panta otrā daļa paredz, ka gadījumā, ja ēkas (būves) vai augļu dārzs (koki) ir patstāvīgs īpašuma objekts, tā pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības ir zemes īpašniekam. Tādas pašas pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības ir ēku (būvju) vai augļu dārza (koku) īpašniekam, ja atsavina zemesgabalu.

Pirmpirkuma tiesības piespiedu dalītajā īpašumā paredzētas arī likuma „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 17. pantā un likuma „Par zemes privatizāciju lauku apvidos” 10. pantā.

Savukārt Privatizācijas likuma 54. panta trešā daļa paredz, ka, ja zemesgabala īpašnieks pārdod zemesgabalu, uz kura atrodas privatizācijas objekts, tad pirmpirkuma tiesības uz to ir privatizētā objekta īpašniekam (īpašniekiem).

Tā kā nevienā no minētajiem likumiem nav noteikta speciāla pirmpirkuma tiesību izmantošanas kārtība, pirmpirkuma tiesību izmantošanā piemērojams vispārējais regulējums, kas noteikts Civillikuma 2060. – 2063. pantā. Atbilstoši minētajām tiesību normām pēc pirkuma līguma noslēgšanas pārdevējam ir jāpiedāvā pirmpirkuma tiesīgajam izmantot pirmpirkuma tiesību, bet pirmpirkuma tiesīgajam savs lēmums izmantot vai neizmantot savu tiesību ir jāpaziņo pārdevējam divu mēnešu laikā. Ja pirmpirkuma tiesīgais šajā laikā atbildi nedod, tad tas pirmpirkuma tiesību zaudē. Savukārt, ja pirmpirkuma tiesīgais vēlas savu tiesību izmantot, tad viņam, ja nav norunāts citādi, jāizpilda tie paši nosacījumi, ko piedāvā jaunais pircējs. Ja lieta pārdota tālāk, nepaziņojot pirmpirkuma tiesīgajam, tad pirmpirkuma tiesīgajam ir izpirkuma tiesība, kuru viņš var izmantot viena gada laikā, skaitot no tās dienas, kad nekustamais īpašums ierakstīts zemesgrāmatā uz ieguvēja vārda.

Lai gan Privatizācijas likumā ir noteiktas dzīvokļu īpašnieku pirmpirkuma tiesības uz zemi, uz kuras atrodas dzīvojamā māja, jānorāda, ka saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta piekto daļu, lai pieņemtu lēmumu par kopīpašumā esošās daļas pārgrozīšanu (palielināšanu, samazināšanu), nepieciešams, lai „par” nobalso visi dzīvokļu īpašnieki. Tādējādi, kaut arī šobrīd pastāvošais tiesiskais regulējums pieļauj pirmpirkuma tiesību izmantošanu, lai dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki varētu izmantotu pirmpirkuma tiesības tajos gadījumos, kad zeme zem daudzdzīvokļu mājas tiek atsavināta trešajām personām, ir nepieciešama visu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku piekrišana. Ievērojot minēto, dzīvokļu īpašnieku iespējas iegūt savā īpašumā zemi, kas atrodas zem dzīvojamās mājas, izmantojot pirmpirkuma tiesības, ir ļoti ierobežotas.

 

            2.2.3.Piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas iespējas daudzdzīvokļu māju gadījumā atbilstoši spēkā esošajam normatīvajam regulējumam

Spēkā esošie normatīvie akti jau šobrīd neaizliedz piespiedu dalītajā īpašumā esošu daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem vienoties ar zemes īpašnieku par zemes izpirkšanu un attiecīgi izveidot vienotu nekustamo īpašumu. Tādējādi vienota nekustamā īpašuma izveidošana jau šobrīd ir tiesiski iespējama, taču nonākt pie šādas vienošanās abām pusēm traucē vairāki aspekti. Tā atbilstoši Dzīvokļa īpašuma likuma 17. panta piektajai daļai, lai dzīvokļu īpašnieku kopība pieņemtu lēmumu par kopīpašumā esošās daļas palielināšanu vai samazināšanu, nepieciešams, lai „par” nobalso visi dzīvokļu īpašnieki. Minētais nosacījums praksē ir ļoti grūti izpildāms, jo daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku kopībā parasti ietilpst liels skaits personu, līdz ar to vienbalsību jautājumā par zemes zem daudzdzīvokļu mājas izpirkšanu ir panākt ļoti grūti vai par neiespējami. Savukārt lielāku daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā bieži vien iegūt visu dzīvokļu īpašnieku lēmumu kādā jautājumā ir neiespējami, jo daļa no tiem atrodas ārpus valsts, daļa ir miruši un mantošanas process nav noslēdzies, kā arī mantojumam nav iecelta aizgādņa. Turklāt jāņem vērā, ka nereti daudzdzīvokļu māja atrodas uz vairākiem atsevišķiem nekustamajiem īpašumiem, kuriem ir dažādi īpašnieki, kas nozīmē, ka vienošanās, lai izpirktu zemi, ir slēdzama ar vairākām trešajām personām.

Vienlaikus, izpērkot zemi, abām pusēm ir jāvienojas arī par papildu administratīvo izmaksu segšanu: izpērkamās zemes uzmērīšana, īpašuma tiesību nostiprināšana zemesgrāmatā.

Spēkā esošais tiesiskais regulējums neliedz pusēm šobrīd izbeigt piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības arī “pretējā virzienā”, proti, zemes īpašniekam nopērkot daudzdzīvokļu dzīvojamo māju. Šajā gadījumā var būt divas pieejas, pirmkārt zemes īpašnieks daudzdzīvokļu māju var izpirkt pa vienam dzīvokļa īpašumam vai dzīvoklim, otrkārt zemes īpašnieks var izpirkt daudzdzīvokļu māju kā lietu kopību (visus daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā esošos). Pēdējā gadījumā visiem dzīvokļu īpašniekiem ir jāpiekrīt daudzdzīvokļu mājas un sava dzīvokļa atsavināšanai. Pirmajā gadījumā piespiedu dalītais īpašums netiek izbeigts, kamēr zemes īpašnieks nenopērk visus dzīvokļa īpašumus un zemi nepievieno visiem dzīvokļa īpašumiem, tomēr dzīvokļa īpašnieks būs atbrīvojies no piespiedu nomas un piespiedu dalītā īpašuma tiesiskajām attiecībām.

 

2.2.4.Secinājumi

Piespiedu dalītais īpašums vienmēr ir pastāvējis kā pagaidu stāvoklis līdz tā izbeigšanai. Tā pastāvēšana prasa ierobežot tajā iesaistīto personu tiesības uz īpašumu, nosakot savstarpējas tiesības un pienākumus, lai nodrošinātu tajā esošu objektu iespēju pastāvēt kā patstāvīgiem nekustamā īpašuma objektiem. Šīs tiesības un pienākumi rada domstarpības zemes un būvju īpašnieku starpā, liekot iesaistīt tiesu savstarpējo attiecību noregulēšanā. Tāpat arī šis institūts prasa likumdevējām pastāvīgi līdzsvarot šo tiesību un pienākumu saturu, lai aizsargātu personu tiesības uz īpašumu. Vienlaikus ar piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību regulējumu nav iespējams panākt pilnīgu noregulējumu, kas pilnībā atbilstu pušu interesēm.

Piespiedu dalītā īpašuma izbeigšana un vienota nekustamā īpašuma izveidošana Civillikuma 968. panta izpratnē jau šobrīd ir teorētiski tiesiski iespējama, tomēr gadījumos, kuros tajā ir iesaistīts liels personu skaits, praktiski nerealizējama. Tādēļ ir nepieciešami risinājumi, kā šādās situācijās izbeigt piespiedu dalīto īpašumu.

Mājoklis ir primāra sociāla vajadzība[3], tādēļ primāri ir jāizveido tiesisks mehānisms piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai, kas attiecas uz daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām.

Daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas nav vienīgie piespiedu dalītā īpašuma gadījumi, kuros ir iesaistīts liels skaits personu. Šādas situācijas var pastāvēt arī citos gadījumos, kuros patstāvīgs būvju nekustamais īpašums pieder kopīpašniekiem un atrodas uz vairākiem citām personām piederošiem zemesgabaliem, piemēram, garāžu būvju kompleksi.

Tāpat arī privatizētas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kuras ir sadalītas daudzdzīvokļu īpašumos (kas ir likumprojekta “Piespiedu dalītā īpašuma privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums” (turpmāk – Likumprojekts) piemērošanas joma), nav visas daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kas atrodas piespiedu dalītajā īpašumā. Šādā stāvoklī var atrasties arī daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kuras nav privatizētas, kā arī tādas, kas nav sadalītas dzīvokļu īpašumos.

Tomēr tikai privatizētām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām ir noteikti funkcionāli nepieciešamie zemesgabali, kas ir ļoti būtiski jebkāda administratīva dalītā īpašuma izbeigšanas mehānisma ieviešanai, jo ļauj identificēt zemi, kas ir nepieciešama dalītā īpašuma izbeigšanai. Funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu ir iespējams arī pārskatīt administratīvo tiesību ietvaros, ja tas neatbilst tādai zemes platībai un konfigurācijai, kura dabā ir nepieciešama būves pilnvērtīgai funkcionēšanai. Tas ļauj aizsargāt gan būvju, gan zemes īpašnieku tiesības un izvairīties no situācijas, kurā pēc dalītā īpašuma izbeigšanas rodas jaunas domstarpības par būvei nepieciešamo zemi vai atlikušās zemes izmantošanu. Citiem dalītā īpašuma gadījumiem ir atšķirīgs regulējums par zemesgabala platību, uz kuru attiecas piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības, vai arī atsevišķos gadījumos tāda nav vispār, kas nozīmē, ka jautājumus par šīs zemes platību ir pašu pušu vai, strīdus gadījumā, tiesas ziņā. Līdz ar to visātrāk ir iespējams izstrādāt risinājumu piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai tieši privatizētām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām. Vienlaikus nepastāv viens universāls mehānisms, kā nodrošināt dalītā īpašuma izbeigšanu visos gadījumos. Līdz ar to citiem dalītā īpašuma gadījumiem, ievērojot to specifiku, būs nepieciešami citi risinājumi.

Savukārt daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kuras nav sadalītas dzīvokļu īpašumos, bet pieder to īpašniekiem kopīpašuma domājamās daļās rada citas problēmas, kas liedz tām piemērot Likumprojektā paredzēto dalītā īpašuma izbeigšanas modeli. Būtiskākais apstāklis ir domājamo daļu nesakritības, kur, piemēram, zemesgrāmatās ierakstīto domājamo daļu summa nav viens vai ir vairāk kā viens. Šobrīd nav tiesiska mehānisma kā pareizi šādām ēkām pievienot zemi, lai neradītu tiesību uz īpašumu aizskārumu, nostiprinot īpašuma tiesības uz neatbilstošu daļu zemes. Šādu būvju īpašniekiem, lai iegūtu Likumprojektā paredzēto izpirkuma tiesību, būs jāsadala māja dzīvokļu īpašumos, kā ietvaros tiek atrisinātas šādas problēmas un kļūst iespējama zemes pievienošana būvei, nesamērīgi neaizskarot, kādas personas tiesības.

Ievērojot visu minēto, Likumprojekts paredz piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas tiesisko mehānismu, kas attiecas uz privatizētām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājam, kuras ir sadalītas dzīvokļu īpašumos.

 

3. Likumprojekta mērķis un būtība

3.1. Likumprojekta saistība ar 2015.gada likumprojektu

Likumprojektā ir ietverts modificēts piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas modelis tam, kādu paredz 2015. gada 1. oktobrī Saeimā iesniegtais un Ministru kabinetā atbalstītais likumprojekts „Piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību privatizētajās daudzdzīvokļu mājās izbeigšanas likums” (Saeimas reģ. Nr. 395/Lp12) (turpmāk – 2015. gada likumprojekts). Šis modelis ir izstrādāts Saeimas Valsts pārvaldes un pašvaldības komisijas izveidotajā darba grupā (Darba grupa), kas meklēja risinājumus būtiskākajiem iebildumiem par 2015. gada likumprojektu.

Būtiskākā atšķirības starp 2015. gada likumprojektu un Likumprojektu ir šādas:

·                       Likumprojekts paredz beztermiņa izpirkuma tiesības esamību privatizētu daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku īpašniekiem, kuru tie varēs izmantot jebkurā laikā no Likumprojekta spēkā stāšanās brīža. Tāpat arī pēc noteikta termiņa izpirkuma tiesības procesu būs iespējams ierosināt no jauna, ja tas pirmajā reizē ir bijis neveiksmīgs. Līdz ar to Likumprojekta darbība neaprobežosies ar 5-7 gadu laika posmu, bet tā būs jānodrošina potenciāli vairākus gadu desmitus, kas būtiski maina Likumprojekta ietekmi uz valsts budžetu. Tāpat arī Likumprojekts pārliek uzsvaru dalītā īpašuma izbeigšanas procesa virzībai uz dzīvokļu īpašnieku kopības iniciatīvu. Līdz ar to darbības procesa virzībai tiks veiktas un sabiedrības resursi tērēti tikai, ja konkrētā dzīvojamā māja būs izrādījusi vēlmi izbeigt dalīto īpašumu.

·                       paredzēts atteikties no hipotēkas nostiprināšanas par labu nesamaksājušajiem dzīvokļa īpašniekiem, ieviešot konceptu, ka izpirkuma tiesība ir izmantota, ja likumā noteiktajā kārtībā ir pieņemts lēmums par tās izmantošanu un izpirkuma cenas spēkā esamības laikā zvērināta tiesu izpildītāja (ZTI) depozīta kontā ir iemaksāta visa izpirkuma cena;

·                       Likumprojektā ir iestrādāts regulējums par izpērkamās zemes hipotekāro kreditoru aizsardzību identiski tam, kāds paredzēts Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumā;

·                       tā kā izpirkuma tiesība būs beztermiņa tiesība, dalītā īpašuma izbeigšana potenciāli iespējama visos gadījumos, nekā paredzēts 2015. gada likumprojektā (ap 35%), bet daudz ilgākā laika posmā nekā 5 gados, kas ir 2015. gada likumprojekta aptuveni paredzētais likuma darbības laiks;

·                       Likumprojekts paredz iespēju valstij sniegt atbalstu dzīvokļu īpašniekiem finansējuma piesaistei izpirkuma cenas samaksai. Darba grupā apspriestās atbalsta iespējas ir līdzīgas tām, kas ir dzīvojamo māju siltināšanas projektos.

·                       Likumprojekts paredz, ka likums stāsies spēkā ne ātrāk kā 2021. gadā, ņemot vērā, ka šī modeļa ieviešanas iespējamība ir pilnībā atkarīga no tā, kāda tiks noteikta kadastrālo vērtību atbilstība nekustamā īpašuma tirgum un vai nebūs jāpiemēro korekcija, lai noteiktu ar izpērkamās zemes vērtību saprātīgi saistītu cenu. Atbilstoši Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma Pārejas noteikumu 39.punktam jaunai kadastrālo vērtību bāzei un attiecīgi jaunām kadastrālām vērtībām jāstājas spēkā 2020. gadā.

 

3.2. Likumprojekta mērķis un būtība

Likumprojekta mērķis ir nodrošināt iespēju izbeigt piespiedu dalīto īpašumu daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašnieka starpā, dzīvokļu īpašnieku kopībai izmantojot speciālu uz likuma pamata pastāvošu izpirkuma tiesību uz zemes īpašniekam piederošo zemi.

Ņemot vērā, iepriekš Likumprojekta anotācijā aprakstīto piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību specifiku un problemātiku tieši privatizēto daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašnieka starpā, likumprojektā piedāvātais piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanas tiesiskais mehānisms attiecas tieši uz piespiedu dalīto īpašumu, kas pastāv starp zemes īpašnieku un privatizētas daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem. Tādējādi Likumprojekts attiecas uz tādām daudzdzīvokļu mājām, kas privatizētas saskaņā ar Privatizācijas likumu, likumu „Par lauksaimniecības uzņēmumu un zvejnieku kolhozu privatizāciju” un likumu „Par kooperatīvo dzīvokļu privatizāciju”. Likumprojektā šīs mājas tiek dēvētas par piespiedu dalītā īpašuma ēkām.

Saskaņā privatizāciju regulējošajiem normatīvajiem aktiem, uzsākot daudzdzīvokļu dzīvojamo māju privatizāciju, pašvaldības domei vai tās pilnvarotai institūcijai, vai valsts akciju sabiedrībai „Privatizācijas aģentūra” ir jānosaka katrai piespiedu dalītā īpašuma dzīvojamajai mājai funkcionāli nepieciešamais zemesgabals – zeme, uz kuras uzcelta dzīvojamā māja, tās uzturēšanai, apsaimniekošanai un funkcionēšanai nepieciešamie infrastruktūras, labiekārtojuma un komunikāciju elementi, kas uzrādīti šā zemesgabala detālplānojumā (Privatizācijas likuma 1. panta 20. punkts). Daudzdzīvokļu mājas funkcionāli nepieciešamais zemesgabals var sakrist ar tādu zemi, uz kuru atjaunotas īpašuma tiesības bijušajiem īpašniekiem vai to mantiniekiem, zemi, ko bijušie īpašnieki vai to mantinieki atsavinājuši citām personām, pašiem dzīvokļu īpašniekiem piederošu zemi, valstij un pašvaldībai piederošu zemi. Ir svarīgi uzsvērt, ka Likumprojektā ietvertais tiesiskais mehānisms piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai ir attiecināms tikai uz tādu ar daudzdzīvokļu mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu pilnībā vai daļēji sakrītošu zemi:

1)   uz kuru zemes reformas laikā tika atjaunotas īpašuma tiesības bijušajiem īpašniekiem un to mantiniekiem;

2)   zemi, ko bijušie īpašnieki vai to mantinieki atsavinājuši citām personām vai tā ir mantota.

Turklāt personas īpašuma tiesībām uz šādu zemi ir jābūt nostiprinātām zemesgrāmatā.

Šiem kritērijiem atbilstošā zeme Likumprojektā tiek definēta kā piespiedu dalītā īpašuma zemesgabals.

Ievērojot minēto, ārpus Likumprojekta tvēruma ir tāda zeme, kas, lai arī ietilpst daudzdzīvokļu mājai noteiktajā funkcionāli nepieciešamajā zemesgabalā, tomēr īpašuma tiesības uz to ir nostiprinātas pašiem šīs mājas dzīvokļu īpašniekiem, un dzīvokļu īpašnieku kopīpašuma domājamo daļu apmērs uz šo zemi sakrīt ar attiecīgā dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās zemes domājamo daļu. Tāpat Likumprojekts nav attiecināms uz tādiem piespiedu dalītā īpašuma gadījumiem, kas pastāv starp valsts un pašvaldību kā zemes īpašnieku no vienas puses un daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem no otras puses. Šādas tiesiskās attiecības ir risināmas saskaņā ar Publiskas personas mantas atsavināšanas likuma noteikumiem.

Līdz ar to Likumprojektā ietvertais piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas mehānisms tiek attiecināts uz to daudzdzīvokļu mājas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala daļu, kas sakrīt ar piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, un zeme šajā sakrītošajā daļā, līdz ko tai tiek noteikta izpirkuma cena saskaņā ar Likumprojektu, tiek dēvēta par izpērkamo zemi.

 

Likumprojekta regulējums aptver šādus jautājumus:

1)                        ievieš speciālu izpirkuma tiesību (no Civillikuma lietu tiesības saturā atšķirīgas) pastāvēšanu uz likuma pamata piespiedu dalītā īpašuma ēkas īpašniekiem uz izpērkamo zemi;

2)                        kārtību un principus, kā tiek noteikta un reģistrēta izpērkamā zeme un kā tiek aprēķināta izpērkamās zemes cena;

3)                        kārtību un noteikumus, kā daudzdzīvokļu mājas īpašnieki izmanto savu izpirkuma tiesību (tajā skaitā, paredzot tiesisko regulējumu zvērināta tiesu izpildītāja iesaistei);

4)                        valsts tiesības sniegt atbalstu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašniekiem, lai iegūtu finansējumu izpirkuma cenas samaksai;

5)                        dzīvokļu īpašnieku kopības tiesības slēgt līgumus visu dzīvokļu īpašnieku vārdā, lai iegūtu finansējumu izpirkuma cenas samaksai;

6)                        būtiskākos nosacījumus izpērkamās zemes un zemes īpašniekam paliekošās zemes kadastrālajai uzmērīšanai;

7)                        kārtību un noteikumus dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību uz izpērkamo zemi nostiprināšanai zemesgrāmatā;

8)                        izpirkuma cenas samaksas kārtību zemes īpašniekam;

9)                        personu, kurām par labu nostiprināta hipotēka uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, tiesību aizsardzību.

 

Likumprojektā ietvertais tiesiskais mehānisms piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai, dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem izpērkot zemes īpašnieka zemi, ir radīts ar mērķi, lai novērstu tās atkāpes no Civillikumā nostiprinātā zemes un ēkas vienotības principa, kas radās zemes reformas un dzīvojamo māju privatizācijas gaitā. Praksē analizētās situācijas liecina, ka piespiedu dalītā īpašuma iesaistīto personu savstarpējās tiesiskās attiecības ir komplicētas (jo īpaši gadījumos, kad tās pastāv starp daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašnieku). Šādās attiecībās, kā jau norādīts iepriekš, ir grūti panākt vienošanos par šo tiesisko attiecību saturu un noteikumiem. Turklāt ir jāņem vērā arī šo tiesisko attiecību piespiedu raksturs, proti, ka puses nav brīvi izvēlējušās šīs tiesiskās attiecības, bet gan šīs tiesiskās attiecības to starpā ir radušās zemes reformas un privatizācijas procesa piespiedu kārtā.

Ievērojot minētos apsvērumus, Likumprojektā piedāvātais tiesiskais mehānisms, kas paredz zemes īpašuma tiesību pāreju dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem īstenojot izpirkuma tiesību, un tādējādi radot vienotu zemes un ēkas īpašumu, ir izstrādāts visas sabiedrības interešu vārdā – lai novērstu zemes reformas un privatizācijas gaitā radīto tiesisko attiecību negatīvās sekas, tādējādi mazinot sabiedrībā pastāvošo sociālo spriedzi zemes reformas un dzīvojamo māju privatizācijas jautājumā (piemēram, dzīvokļu īpašnieku neapmierinātība ar pienākumu maksāt zemes īpašniekam nomas maksu, strīdi par nomas maksas apmēru), kā arī veicinot sociālo taisnīgumu mājokļu jautājumā (dodot iespēju dzīvokļu īpašniekiem iegūt īpašumā zemi un pārvaldīt savu īpašumu ar lielāku skaidrību par nākotni) un sekotu Civillikuma vispārējam principam par zemes un ēkas vienotību. Kā ir norādījusi Eiropas Cilvēktiesību tiesa lietā James and Others v. the United Kingdom, piespiedu īpašuma tiesību pāreja no vienas privātpersonas citai privātpersonai var tikt uzskatīta par īstenotu sabiedrības interešu vārdā, ja šī īpašuma tiesību pāreja tiek īstenota sociālu mērķu vārdā.[4]          

Kā jau norādīts, mājoklis ir atzīts par primāru sociālu vajadzību, un dalītā īpašuma izbeigšanas iespēja ir būtiska, ja daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašnieki vēlas to turpināt uzturēt un tajā dzīvot vairāku paaudžu garumā. Nespēja izbeigt piespiedu dalīto īpašumu rada neskaidrību par tiesisko stāvokli nākotnē, piemēram, zemes vērtības svārstības, kas ir būtiski, ja, piemēram, tiek apsvērta iespēja atjaunot dzīvojamo māju, kas atrodas piespiedu dalītajā īpašumā. Nezinot, cik liels slogs nākotnē varētu būt zemes nomas maksa, kā arī tiesisko mehānismu neesamība, lai risinātu jautājumu par dzīvojamās mājas un tās apkārtējās teritorijas kā vides objekta attīstību, ievērojami apgrūtina ievērojamas sabiedrības daļas (vairāk kā 100 000 dzīvokļu īpašnieku) iespējas realizēt tiesības uz mājokli.

Likumprojekts šajā gadījumā rada ātru un efektīvu tiesisko mehānismu, ko piespiedu dalītajā īpašumā esošie dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki varētu izmantot, lai izbeigtu piespiedu dalīto īpašumu ar zemes īpašnieku. Eiropas Cilvēktiesību tiesa ir atzinusi, ka tiesiskais regulējums, kas radīts ar mērķi nodrošināt lielāku sociālo taisnīgumu mājokļu jautājumā, pat ja šāds regulējums iejaucas pastāvošās tiesiskās attiecībās starp privātpersonām un nerada tiešu labumu valstij un sabiedrībai, sasniedz leģitīmo mērķi.[5]

Vienlaikus ir jāuzsver, ka daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašnieki un piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieks var, savstarpēji vienojoties, noteikt citu, no šī Likumprojekta atšķirīgu piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanas kārtību, ciktāl šāda vienošanās nav pretrunā mērķim izveidot vienotu nekustamo īpašumu. Ja piespiedu dalītā īpašuma tiesiskās attiecības tiek izbeigtas uz šādas vienošanās pamata, tam nav piemērojams Likumprojektā ietvertais tiesiskais regulējums. Minētais izriet no tā, ka, izbeidzot dalīto īpašumu uz vienošanās pamata, puses nav saistītas ar Likumprojektā ietvertajiem noteikumiem, piemēram, attiecībā uz izpērkamās zemes noteikšanu. Savukārt Likumprojektā paredzēto tiesisko seku attiecināšana uz zemi, kas, piemēram, neietilpst Likumprojektā noteiktajā izpērkamajā zemē varētu radīt nesamērīgu tiesību aizskārumu citām personām. Kā piemēru var minēt Likumprojekta 21. panta regulējumu, kas, nostiprinot dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz zemi, paredz dzēst lielāko daļu apgrūtinājumu un nastas uz izpērkamo zemi. Šādas kārtības attiecināšana uz zemi, kas nav funkcionāli nepieciešama būvju īpašuma pastāvēšanai, nebūtu attaisnojama.

Nepieciešams uzsvērt, ka izpirkuma tiesība daudzdzīvokļu mājās ar Likumprojektā noteiktajām atšķirībām attieksies uz dzīvokļa īpašuma, kas par tādu atzīts saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu, īpašnieku. Minētais nozīmē, ka šis likumprojekts attieksies arī uz daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā esošām nedzīvojamām telpām un mākslinieku darbnīcām, kas atbilst Dzīvokļa īpašuma likuma 3. panta pirmajā daļā noteiktajam, ka atsevišķais īpašums ir dzīvojamā mājā esoša būvnieciski norobežota un funkcionāli nošķirta telpa vai telpu grupa, kura kā dzīvoklis, neapdzīvojamā telpa vai mākslinieka darbnīca iezīmēta būves kadastrālās uzmērīšanas lietā.

Jāuzsver, ka Likumprojekta izpratnē par dzīvokļa īpašnieku ir uzskatāma persona, kas ieguvusi dzīvokļa īpašumu un īpašuma tiesības nostiprinājusi zemesgrāmatā, kā arī, līdz dzīvokļa īpašuma pirmreizējai ierakstīšanai zemesgrāmatā, tā tiesiskais valdītājs. Tādējādi uz dzīvokļa īpašuma tiesisko valdītāju attieksies visas Likumprojektā paredzētās tiesības un pienākumi. Minētais izriet no tā, ka dzīvokļa īpašuma tiesiskais valdītājs jau šobrīd vairākos normatīvajos aktos tiek faktiski atzīts par tā īpašnieku.[6] Ar tiesisko valdītāju Likumprojekta skatījumā tiek saprasts tiesiskais valdītājs Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma izpratnē.

Būtiski, ka saskaņā ar Valsts zemes dienesta datiem par situāciju 2015. gadā piespiedu dalītā īpašuma ēkās zemesgrāmatā nebija nostiprinātas īpašuma tiesības uz 15 700 dzīvokļa īpašumiem (taču reāli var būt vēl vairāk, jo šis skaits ņemts no tām mājām, kurām ir reģistrētas telpu grupas, taču 27 mājām telpu grupas nav reģistrētas, līdz ar to precīzu skaitu noteikt nav iespējams), bet var ticami apgalvot, ka aptuveni uz 16 000 dzīvokļa īpašumiem jeb 14 % no visiem piespiedu dalītā īpašuma ēkās reģistrētajiem dzīvokļiem nebija nostiprinātas īpašuma tiesības zemesgrāmatā. Šis ir nozīmīgs skaits, jo būtībā nozīmē, ka lielākām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām visticamāk ir dzīvokļa īpašumi, kuri nav ierakstīti zemesgrāmatās.

Lai arī teorētiski dzīvokļu īpašnieku kopība var vērsties tiesā pret dzīvokļu valdītājiem, kuri neieraksta dzīvokļu īpašumus zemesgrāmatā, ja tas liedz kopībai izmantot savas tiesības, šobrīd nav efektīva tiesiska mehānisma, kas nodrošinātu, ka šāda procesa rezultātā dzīvokļu īpašumi arī tiek ierakstīti zemesgrāmatā.

Līdz ar to, ja Likumprojektā paredzētā izpirkuma tiesība tiktu attiecināta tikai uz tādām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām, kurās visi dzīvokļa īpašumi ir ierakstīti zemesgrāmatā, daudzos gadījumos piespiedu dalītā īpašuma izbeigšana un līdz ar to arī Likumprojekta mērķis nebūtu sasniedzams.

 

3.3. Izpirkuma tiesība un tās izmantošanas procesa uzsākšana

Likumprojekts paredz, ka piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašniekiem ir izpirkuma tiesība uz izpērkamo zemi. Tādējādi tā ir uz likuma pamata pastāvoša tiesība, kuras izmantošanai nav nepieciešama zemes īpašnieka piekrišana. Izpirkuma tiesības izmantošana ļauj dzīvojamās mājas īpašniekiem iegūt īpašumā izpērkamo zemi un apvienot to ar dzīvojamo māju, izveidojot vienotu nekustamo īpašumu Civillikuma 968. panta izpratnē.

Lai uzsāktu izpirkuma tiesības izmantošanas procesu, piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašnieku kopībai ir jāpieņem lēmums par to. Lēmumu pieņemšanai Likumprojekta ietvaros ir piemērojami Dzīvokļa īpašuma likuma noteikumi par dzīvokļa īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanu, kur Likumprojekts neparedz citādāk. Lēmumu par procesa uzsākšanu kopība var pieņemt, izmantojot jebkuru no Dzīvokļa īpašuma likumā minētajiem lēmumu pieņemšanas veidiem. Procesa uzsākšanai nav nepieciešams obligāti sasaukt kopsapulci, ja vien tāda nav pašu dzīvokļu īpašnieku noteiktā kārtība.

Likumprojektā ir arī ietverta norāde, ka dzīvokļu īpašnieku kopība var pilnvarot personu veikt darbības, kas ir saistītas ar izpirkuma tiesības izmantošanas procesa īstenošanu. Šādas norādes neesamība neliegtu dzīvokļu īpašnieku kopībai pilnvarot kādu personu veikt darbības, tomēr tā ir nepieciešama skaidrības nodrošināšanai, ka ne katrai darbībai izpirkuma tiesības izmantošanas procesa ietvaros ir nepieciešams atsevišķs dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums. Saskaņā ar Likumprojektu ir nepieciešami vismaz divi lēmumi, lai varētu izmantot izpirkuma tiesību – lēmums par procesa uzsākšanu un lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu.

Pirmais minētais dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par zemes izpirkšanas procesa uzsākšanu ir tiesiskais pamats, lai pašvaldība, kuras administratīvajā teritorijā atrodas piespiedu dalītā īpašuma ēka, pieņemtu lēmumu par piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu.

Saskaņā ar Privatizācijas likumu katras dzīvojamās mājas sagatavošana privatizācijai ietver funkcionāli nepieciešamā zemesgabala (zeme, uz kuras uzcelta dzīvojamā māja, tās uzturēšanai, apsaimniekošanai un funkcionēšanai nepieciešamie infrastruktūras, labiekārtojuma un komunikāciju elementi) noteikšanu un dzīvojamās mājas ierakstīšanu zemesgrāmatā.

Dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamais zemesgabals ir pamats izpērkamās zemes noteikšanai, jo nosaka zemes platību un konfigurāciju, kas ir nepieciešama dzīvojamās mājas kā nekustamā īpašuma objekta pilnvērtīgai pastāvēšanai. Minētais izriet no tā, ka zemesgabalu, uz kuriem atrodas privatizētās daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, robežas nekādā veidā nav saistītas ar pašu ēku novietojumu. Turklāt viena māja var atrasties uz vairākiem zemesgabaliem, vai vairākas vai pat vairāki desmiti ēku uz viena zemesgabala.

Regulējums par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala noteikšanas metodiku laika gaitā ir ievērojami mainījies. Pēdējie būtiskākie grozījumi ir 2014. gada 19. jūnijā likums „Grozījumi likumā „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju””, kas paredz noteiktus kritērijus, atbilstoši kuriem tiek noteikts dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamais zemesgabals, kā arī paredz, ka piespiedu nomas gadījumā, ir nomājams tieši dzīvojamai mājai noteiktais funkcionāli nepieciešamais zemesgabals. Tāpat arī atbilstoši minētajiem grozījumiem no 2015. gada 1. jūlija dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekam ir piešķirtas tiesības ierosināt vietējai pašvaldībai pārskatīt dzīvojamai mājai noteikto funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu vai arī to noteikt, ja tas vēl nav bijis noteikts.

Apzinot praksē pastāvošās problēmas, ir secināts, ka dzīvojamo māju funkcionāli nepieciešamie zemesgabali ne vienmēr atbilst šobrīd tiem noteiktajām prasībām. Pastāv gadījumi, kuros tie ir noteikti nesamērīgi lieli, it īpaši lauku teritorijās, kur dažkārt nelielai daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai kā funkcionāli nepieciešamā zeme ir noteikti vairāki hektāri zemes. Tāpat arī var pastāvēt gadījumi, kur noteiktie funkcionāli nepieciešamie zemesgabali ir pārāk mazi, lai nodrošinātu funkcionālu būves pastāvēšanu.

Lai arī šobrīd pastāv iespēja ierosināt funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu, tas ir atkarīgs no dzīvojamās mājas īpašnieku un zemes īpašnieka iniciatīvas, līdz ar to ne visos gadījumos, kur tas nepieciešams, šāda pārskatīšana ir ierosināta. Bieži pārskatīšana netiek prasīta pat tādos gadījumos, kad piespiedu dalītā īpašuma zemei funkcionāli nepieciešamie zemes gabali pilnībā sakrīt ar zemes īpašniekam piederošā zemesgabala platību un robežām. Līdz ar to ir nepieciešams, ka tieši pirms izpērkamās zemes noteikšanas un izpirkuma tiesības izmantošanas tiek veikta pārbaude attiecībā uz dzīvojamai mājai noteiktā funkcionāli nepieciešama zemesgabala konfigurāciju un platību. Saskaņā ar likuma „Par pašvaldībām” 15. panta pirmās daļas 13. punktu pašvaldību autonomajā kompetencē ietilpst funkcija saskaņā ar attiecīgās pašvaldības teritorijas plānojumu noteikt zemes izmantošanas un apbūves kārtību. Tādējādi šādu pārbaudi veikt var tikai vietējā pašvaldība.

Ir būtiski, ka pirms procesa tālākas virzības vietējā pašvaldība ir pieņēmusi lēmumu par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, jo tas nodrošina gan dzīvojamās mājas īpašnieku, gan zemes īpašnieku tiesību aizsardzību un būtiski, lai šāds lēmums ir jau kļuvis neapstrīdams. Likumprojektā paredzētais pašvaldības lēmums par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu ir administratīvais akts, jo atbilst visām administratīvā akta pazīmēm. Tādējādi tas ir apstrīdams un pārsūdzams saskaņā ar Administratīvā procesa likumu, ja kāda zemes īpašnieka vai dzīvojamās mājas īpašnieka ieskatā pašvaldības lēmums aizskar to tiesības un intereses. Tā kā funkcionāli nepieciešamais zemesgabals ir pamats, lai noteiktu, uz kādu zemi attieksies izpirkuma tiesība, ir būtiski, ka tas netiek noteikts patvaļīgi un strīdus gadījumā tiesa to var izvērtēt. Šajā procesa stadijā tiek atrisināts jautājums par ēkas uzturēšanai nepieciešamo zemi, izejot no kuras tālāk tiks noteikta izpērkamās zemes platība un konfigurācija, atbilstoši tiesiskas valsts principiem aizsargājot visu iesaistīto personu likumīgās tiesības un intereses.

Likumprojekts paredz, ka pašvaldība lēmumu par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu pieņem ne vēlāk kā sešu mēnešu laikā no dienas, kad saņemts iesniegums par izpirkuma tiesības procesa uzsākšanu. Šis termiņš atbilst tam, kāds Privatizācijas likumā ir noteikts pašvaldībai, lai pieņemtu lēmumu par funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanas uzsākšanu.

Saskaņā ar Likumprojektu, ja pašvaldība konstatē, ka ir nepieciešama piespiedu dalītā īpašuma ēkas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšana, tā tiek veikta saskaņā ar Privatizācijas likumu un izpirkuma tiesības izmantošanas process ir turpināms pēc lēmuma par funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanu pieņemšanas. Šis var būt laikietilpīgs process, tomēr nepastāv cita tiesiska mehānisma, kā nodrošināt, ka Likumprojektā paredzētā izpirkuma tiesība attiecas uz tādu zemi, kas ir nepieciešama dzīvojamās mājas pastāvēšanai.

 

3.4. Izpērkamās zemes noteikšana, reģistrēšana un izpirkuma cena

Kad ir atrisināts jautājums par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu (lēmums par to vai tā pārskatīšanu ir kļuvis neapstrīdams), ir iespējams noteikt izpērkamo zemi, uz kuru attieksies izpirkuma tiesība.

Saskaņā ar Likumprojektā paredzēto izpērkamās zemes noteikšanu un reģistrēšanu Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā veic Valsts zemes dienests. Izpērkamās zemes noteikšana un reģistrēšana ir pirmais būtiskais solis ceļā uz vienota nekustamā īpašuma izveidi. Ņemot vērā to, ka izpērkamās zemes noteikšanai ir būtiski iegūt informāciju par konkrētās dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu (skat. anotācijas I sadaļas 2.3.1. punktu), lai Valsts zemes dienests varētu noteikt izpērkamo zemi, Likumprojekts paredz pienākumu vietējai pašvaldībai iesniegt Valsts zemes dienestam izpirkuma tiesības izmantošanas procesu ierosinājušās dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu projektu.

Šajā procesa stadijā nav nepieciešama aktīva dzīvojamās mājas īpašnieku iesaiste, jo lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanas procesa uzsākšanu ir jau pieņemts un valsts iestādēm ir tiesisks pamats veiktu visas nepieciešamās darbības, lai dzīvojamās mājas īpašniekiem būtu iespējams izmantot izpirkuma tiesību.

Valsts zemes dienests, balstoties uz vietējās pašvaldības sniegto informāciju, nosaka, kādā daļā konkrētās dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamais zemesgabals sakrīt ar piespiedu dalītā īpašuma zemi. Šī sakrītošā daļa tiek reģistrēta Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā kā izpērkamā zeme.

Atkarībā no tā, vai dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamais zemesgabals pilnībā vai daļēji sakrīt ar vienu vai vairākiem piespiedu dalītā īpašuma zemesgabaliem, izpērkamā zeme var sastāvēt no vienas vai vairākām Nekustamā īpašuma kadastra informācijas sistēmā reģistrētām zemes vienībām vai to daļām.

Likumprojekts paredz, ka Valsts zemes dienesta noteiktā un reģistrētā izpērkamā zeme nav apstrīdama un pārsūdzama. Šāds tiesiskais regulējums likumprojektā ir ietverts ar mērķi veicināt ātru un efektīvu piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanas procesu.  Valsts zemes dienests izpērkamo zemi Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā izveido, pamatojoties uz pašvaldības sniegto informāciju par funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu un pašvaldības lēmumu, kas kļuvis neapstrīdams, par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu vai tā pārskatīšanu. Tādējādi tikai pašvaldības lēmumu par funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu pieņemšanas procesā personām ir tiesības apstrīdēt un pārsūdzēt.

Līdz ar to dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekam ir dotas tiesības ietekmēt izpērkamās zemes platību un robežas pirms izpērkamās zemes noteikšanas. Minēto iemeslu dēļ Likumprojektā ietvertais tiesiskais mehānisms, kas neparedz tiesības apstrīdēt noteikto un reģistrēto izpērkamo zemi, ir radīts, lai sasniegtu konkrētu leģitīmu mērķi – ātra un efektīva piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas kārtību, un tas atbilst samērīguma principam, jo nav alternatīvu, personu tiesību mazāk ierobežojošu līdzekļu, kas nodrošinātu leģitīmā mērķa sasniegšanu un labums, ko gūst sabiedrība (piespiedu dalītā īpašuma izbeigšana), ir lielāks par konkrētām personu tiesībām nodarīto kaitējumu.

Pēc izpērkamās zemes noteikšanas un reģistrēšanas Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā Valsts zemes dienests veic izpērkamās zemes izpirkuma cenas aprēķināšanu. Izpirkuma cenu veido izpērkamajā zemē ietilpstošo zemes vienību un to daļu kadastrālo vērtību summa. Šāda izpirkuma cena Likumprojektā tiek izmantota šādu apsvērumu dēļ:

  1) lai nodrošinātu ātru un efektīvu piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanas tiesisko mehānismu, ir nepieciešams izvēlēties izpirkuma cenas aprēķināšanas metodi, kas varētu tikt piemērota visām noteiktajām un reģistrētajām izpērkamajām zemēm pēc vienotiem un centralizētiem, nevis individualizētiem kritērijiem. Kadastrālā vērtība saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumu ir pēc vienotiem kadastrālās vērtēšanas principiem noteiktā datumā atbilstoši kadastra datiem noteikta kadastra objekta vērtība naudas izteiksmē;

  2) saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumu kadastra objektam līdz ar tā reģistrāciju tiek aprēķināta un reģistrēta tā kadastrālā vērtība. Līdz ar to, iepriekš minēto kadastra objektu vērtības izmantošana izpirkuma cenas aprēķināšanā neprasa papildu valsts budžeta līdzekļu izlietojumu, kā arī no procesuālās ekonomijas viedokļa raugoties, nav nepieciešams papildus laiks kadastrālās vērtības noteikšanai, jo šie dati jau būs Valsts zemes dienesta rīcībā līdz ar izpērkamās zemes reģistrācijas noslēgšanos Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā;

  3) nekustamā īpašuma objekta kadastrālā vērtībā jau šobrīd ir pietuvināta nekustamā īpašuma tirgus vērtībai. Pēc Valsts zemes dienesta datiem šobrīd kadastrālā vērtība vidēji veido aptuveni 85% no nekustamā īpašuma tirgus vērtības (atbilstība uz 2014.gada sākumu). Pilnveidojot kadastrālo vērtību aprēķināšanas metodiku, plānots, ka 2020. gadā kadastrālā vērtība (kas netiks izmantota nekustamā īpašuma nodokļa vajadzībām), būs maksimāli pietuvināta nekustamā īpašuma tirgus vērtībai. Tā kā šobrīd nav garantiju, ka kadastrālo vērtību atbilstībai tirgum tiks noteikta tieši 100 % no nekustamā īpašuma tirgus vērtības un nebūs nepieciešamība izpirkuma cenu papildus koriģēt, Likumprojektā noteikts, ka tas stāsies spēkā 2021. gadā. Līdz ar to atkarībā no tā, kāda kadastrālo vērtību atbilstība nekustamā īpašuma tirgum tiks ieviesta, likumdevējam būs laiks, lai atbilstoši reaģētu un nepieciešamības gadījumā pārskatītu Likumprojekta regulējumu par izpirkuma cenas aprēķināšanu. Izpirkuma cenas mērķis ir nodrošināt taisnīgu atlīdzību Latvijas Republikas Satversmes 105. panta kontekstā.

  4) Eiropas Cilvēktiesību tiesa ir norādījusi, ka, veicot nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu, parasti ir nepieciešama kompensācija, kuras apmērs ir saprātīgi saistīts ar tā vērtību.[7] Tāpat arī Eiropas Cilvēktiesību tiesa ir norādījusi, ka sabiedrības interešu vārdā, kuru mērķis ir īstenot sociālas vai ekonomiskas reformas, vai kuru mērķis ir nodrošināt lielāku sociālo taisnīgumu, atlīdzība par nekustamā īpašuma piespiedu atsavināšanu var tikt noteikta mazāka par nekustamā īpašuma tirgus vērtību[8].

Kā jau norādīts iepriekš, Likumprojekta tiesiskā regulējuma leģitīmais mērķis ir radīt ātru un efektīvu tiesisko mehānismu, kas piedāvātu iespēju risināt zemes reformas un privatizācijas rezultātā radīto tiesisko attiecību negatīvās sekas, tādējādi mazinot sabiedrībā pastāvošo sociālo spriedzi zemes reformas un dzīvojamo māju privatizācijas jautājumā, veicināto sociālo taisnīgumu mājokļu jautājumā un sekotu Civillikuma vispārējam principam par zemes un ēkas vienotību.

Jāuzsver, ka Likumprojekts pats par sevi neparedz noteikt tādu izpirkuma cenu, kas būtu mazāka par izpērkamās zemes vērtību, tas paredz noteikt izpirkuma cenu, kas ir ar tā vērtību saprātīgi saistīta, pat ja šī atbilstība netiek pilnīgi precīzi identificēta katrā konkrētajā gadījumā. Tādējādi Likumprojektā paredzētā izpirkuma cena ir uzskatāma par taisnīgu atlīdzību Satversmes 105. panta kontekstā. Jāpiemin, ka Likumprojekts pats par sevi nav uzskatāms par instrumentu, kas nodrošina lielāka sociālā taisnīguma sasniegšanu starp daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašniekiem un zemes īpašniekiem. Minētais izriet no tā, ka sociālā netaisnība šajā gadījumā nepastāv starp piespiedu dalītajā īpašumā iesaistītajām personām, bet no piespiedu dalītā īpašuma pastāvēšanas kā tādas. Jau citētajā Eiropas Cilvēktiesību tiesas lietā James and Others v. the United Kingdom, sociālo netaisnību izraisīja fakts, ka zemes nomnieks bija uzcēlis un vairāku paaudžu garumā uzturējis ēkas uz zemes īpašnieka zemes, lai arī juridiski tās piederēja zemes īpašniekam. Apvienotajā Karalistē tajā laikā acīmredzot nepastāvēja, piemēram, Civillikumam atbilstošs regulējums par nepieciešamajiem un derīgajiem izdevumiem. Līdz ar to būvju cēlēja tiesības un veiktie ieguldījumi zemes īpašnieka zemē nekādā veidā nebija aizsargāti. Kā sociāla netaisnība šajā lietā tika identificēts apstāklis, ka no morāles viedokļa būves piederēja nomniekam.[9] Tādējādi, paredzot izpirkuma tiesību nomniekam, kas juridiski attiecās uz zemi un būvēm, par izpirkuma cenu tika noteikta tikai zemes vērtība un būvju (kas arī juridiski piederēja zemes īpašniekam) vērtība netika ņemta vērā izpirkuma cenas noteikšanā.[10] Tādējādi juridiski zemes īpašnieks saņēma acīmredzami mazāku atlīdzību par atsavinātā īpašuma vērtību, bet tas bija attaisnojami, jo pretējā gadījumā nomniekam būtu jāmaksā atlīdzība par būvēm, kuras tas pats ir uzcēlis par saviem līdzekļiem. Šādi apstākļi nav identificējami Likumprojekta piemērošanas jomas ietvaros, jo Latvijā tika izveidots piespiedu dalītais īpašums un tajā esošās būves arī juridiski pieder to īpašniekiem. Līdz ar to nav rodams pamats, lai izpirkuma cenu noteiktu tādu, kas acīmredzami nebūtu saprātīgi saistīta ar izpērkamās zemes vērtību.

Ņemot vērā minēto, nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības izmantošana, lai noteiktu izpirkuma cenu, ir uzskatāma par atbilstošu leģitīmajam mērķim, samērīgu un nodrošina taisnīgu līdzsvaru starp dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašnieka interesēm.

Likumprojekts paredz, ka Valsts zemes dienests pēc izpērkamās zemes reģistrēšanas Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā aprēķina izpērkamās zemes izpirkuma cenu. Tā pat Likumprojekts paredz, ka Valsts zemes dienesta aprēķinātā izpirkuma cena nav apstrīdama vai pārsūdzama. Minētais regulējums Likumprojektā, analoģiski kā izpērkamās zemes noteikšanas un reģistrēšanas Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā gadījumā, ir ietverts ar mērķi, lai nodrošinātu likumprojektā leģitīmā mērķa sasniegšanu – ātru un efektīvu tiesisko mehānismu, kas piedāvātu iespēju risināt zemes reformas un privatizācijas rezultātā radīto tiesisko attiecību negatīvās sekas, tādējādi mazinot sabiedrībā pastāvošo sociālo spriedzi zemes reformas un dzīvojamo māju privatizācijas jautājumā, veicināto sociālo taisnīgumu mājokļu jautājumā. Izpirkuma cena ir atkarīga no izpērkamajā zemē ietilpstošo zemes vienību vai zemes vienību daļu raksturojošajiem rādītājiem, kas savukārt ir atkarīgi no pašvaldības noteiktā un apstiprinātā daudzdzīvokļu dzīvojamai mājai noteiktā funkcionāli nepieciešamā zemesgabala.

Ņemot vērā, ka saskaņā ar Likumprojekta regulējumu izpirkuma cena ir spēkā noteiktu termiņu, nebūtu samērīgi pieļaut, ka izpirkuma tiesību izmantošanas termiņa laikā aprēķinātā izpirkuma cena varētu mainīties. Tas varētu atstāt negatīvas sekas uz dzīvokļu īpašnieku iespējām izmantot izpirkuma tiesību, piemēram, ja dzīvokļu īpašnieki, izvērtējot savas finansiālās iespējas, jau ir pieņēmuši lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanu saskaņā ar Valsts zemes dienesta paziņojumā norādīto izpirkuma cenu, taču zemes īpašnieks ir apstrīdējis sākotnēji aprēķināto izpirkuma cenu. Kā rezultātā, jau pēc pozitīva lēmuma par izpirkuma tiesības izmantošanu pieņemšanas dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem nākas secināt, ka ir maksājama pavisam cita izpirkuma cena, kas var neatbilst viņu finansiālajām iespējām.

Tāpat, raugoties no zemes īpašnieka tiesību aizsardzības viedokļa, nebūtu samērīgi pieļaut, ka jau pēc paziņojuma nosūtīšanas, proti, izpirkuma tiesību izmantošanas laikā, dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki, izvērtējot savas finansiālās iespējas, pieņem lēmumu apstrīdēt izpirkuma cenu, nolūkā panākt tās apmēra samazinājumu.

Visbeidzot jāuzsver, ka tas, ka izpirkuma cena nav apstrīdama, nav uzskatāms par nesamērīgu zemes īpašnieku vai dzīvokļa īpašnieku tiesību ierobežojumu, jo izpirkuma cenas aprēķins ir balstīts uz konkrētajam objektam aprēķināto kadastrālo vērtību, ko saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumu aprēķina Valsts zemes dienests un ko konkrētā nekustamā īpašuma īpašniekam ir tiesības lūgt pārskatīt Nekustamā īpašuma valsts kadastra likumā noteiktajā kārtībā gadījumā, ja viņš uzskata, ka tā ir nepareizi aprēķināta. Līdz ar to izpirkuma cenas noteikšana nav patvaļīga un zemes īpašniekam ir iespējas aizsargāt savas tiesības un panākt, ka kadastrālā vērtība tiek aprēķināta atbilstoši normatīvajos aktos noteiktajai metodikai, kas nodrošinās arī tādas izpirkuma cenas aprēķināšanu, kas saprātīgi ir saistīta ar izpērkamās zemes vērtību.

Likumprojekts paredz, ka aprēķinātā izpirkuma cena ir spēkā un tā ir derīga izpirkuma tiesības izmantošanai divus gadus. Minētais termiņš iestājas nākošajā dienā pēc tam, kad Valsts zemes dienests paziņojis piespiedu dalītā īpašuma ēkas īpašniekiem un piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašniekam par aprēķināto izpirkuma cenu. Termiņš ir nepieciešams, lai novērstu iespēju, ka izpirkuma tiesība tiek izmantota par izpirkuma cenu, kura saprātīgi neatbilst izpērkamās zemes vērtībai, jo vairs nav aktuāla. No paziņojuma nosūtīšanas brīža dzīvokļa īpašnieku kopībai pastāv noteikti termiņi darbību veikšanai, lai nodrošinātu procesa ātru un efektīvu virzību uz priekšu un sasniegtu Likumprojekta mērķus, ievērojot visu iesaistīto personu tiesības. Tomēr jāuzsver, ja dzīvokļu īpašniekiem neizdodas izmantot izpirkuma tiesību, tie to nezaudē un var pieņemt lēmumu par izpirkuma tiesību izmantošanas procesa uzsākšanu no jauna, kad ir tam gatavi, taču ne agrāk kā pēc gada, šo termiņu skaitot no brīža, kad beidzies izpirkuma cenas spēkā esamības divu gadu termiņš (izpirkuma cenas samaksas termiņš).

Divu gadu termiņš izpirkuma cenas spēkā esamībai ir noteikts, balstoties uz šādiem apsvērumiem:

1) ir nepieciešams laiks, lai piespiedu dalītā īpašuma ēkas īpašnieki varētu veikt darbības izpirkuma tiesības izmantošanai. Minētās darbības ietver, piemēram, kopsapulces lēmuma pieņemšanu, finansējuma iegūšanu izpirkuma cenas samaksai. Lielākām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām, kurās ir virs simts dzīvokļu īpašumu (lielākajā daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā Latvijā ir četri simti dzīvokļu īpašumu) šādu darbību veikšanai objektīvi ir nepieciešams ievērojams laiks, jo, piemēram, kopsapulci var būt nepieciešams sasaukt vairākas reizes, lai tā būtu lemttiesīga;

2) izpirkuma tiesības izmantošanai ir jānotiek pēc iespējas īsākā laikā pēc izpirkuma cenas noteikšanas, lai izpirkuma cena būtu aktuāla. Tādēļ ir salāgojams objektīvi nepieciešamais laiks, lai veiktu darbības, kas nepieciešamas dalītā īpašuma izbeigšanai un izpirkuma cenas spēkā esamības laiks;

3) saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma 68. pantu kadastrālo vērtību bāze tiek noteikta reizi četros gados. Šāda kadastrālo vērtību bāzes noteikšana mazina īstermiņa svārstību būtisku ietekmi uz kadastrālās vērtības aprēķināšanu un nodrošina, ka četru gadu periodā kadastrālās vērtības saglabājas nemainīgas (ja nemaina objekta datus).

Ievērojot minēto, tika secināts, ka divi gadi ir atbilstošs izpirkuma cenas spēkā esamības laiks, jo dos pietiekamu laiku, lai daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašnieki varētu paspēt veikt visas darbības, kas ir saistītas ar izpirkuma tiesības izmantošanu un vienlaikus nodrošinās, ka aprēķinātā izpirkuma cena ir aktuāla un dalītā īpašuma izbeigšanas process netiek lieki vilcināts.

 

3.5. Izpirkuma tiesības izmantošana

Pēc izpērkamās zemes noteikšanas un izpirkuma cenas aprēķināšanas ir izpildīti visi priekšnoteikumi, lai varētu izmantot izpirkuma tiesību – ir zināms objekts, uz kuru tā attiecas, un šī objekta vērtība.

Lai procesu virzītu tālāk, pēc izpērkamās zemes reģistrēšanas un izpirkuma cenas aprēķināšanas Valsts zemes dienests sagatavo un dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem un zemes īpašniekiem nosūta paziņojumu par izpērkamo zemi un izpirkuma cenu. Paziņojumā norāda informāciju, kas ir būtiska izpirkuma tiesības izmantošanai – izpērkamās zemes platību, izpirkuma cenu (tajā skaitā, norādot izpirkuma cenas sadalījumu starp dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem proporcionāli dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram), izpirkuma cenas sadalījumu starp piespiedu dalītā īpašuma zemesgabaliem un to īpašniekiem, kā arī izpirkuma cenas spēkā esamības termiņu.

Likumprojekts paredz, ka katram dzīvokļa īpašuma īpašniekam jāveic samaksa par izpērkamo zemi atbilstoši dzīvokļu īpašumu sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmēram saskaņā ar datiem, kas norādīti paziņojumā.

Pēc paziņojuma nosūtīšanas izmaiņas dzīvokļu īpašumu sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmērā nemaina katram dzīvokļa īpašniekam aprēķināto izpirkuma cenas daļu. Šāds regulējums noteikts, lai nodrošinātu tiesisko skaidrību un dzīvokļu īpašnieku kopība varētu veikt darbības, kas nepieciešamas finansējuma ieguvei izpirkuma cenas samaksai.

Jāuzsver, ka pēc paziņojuma nosūtīšanas var notikt izmaiņas dzīvokļu īpašumu sastāvā ietilpstošās kopīpašuma domājamās daļas apmērā dažādu procesu rezultātā, piemēram, būvniecības rezultātā. Tomēr ir būtiski, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai ir zināma tā izpirkuma cenas daļa, kas attieksies uz katru individuālo dzīvokļu īpašnieku. Tas ir saistīts ar Likumprojektā noteikto, ka uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata var slēgt līgumus visu dzīvokļu īpašnieku vārdā, lai nodrošinātu finansējumu izpirkuma cenas samaksai. Saistības, kas izriet no šādiem līgumiem ir dalītas atbilstoši katra dzīvokļa īpašnieka kopīpašumā esošās domājamās daļas apmēram. Nepastāvot regulējumam, kas fiksē domājamās daļas apmēru, lai noteiktu izpirkuma cenas daļu, kas attiecas uz katru dzīvokļa īpašnieku, pastāv liels risks, ka izmaiņu gadījumā būs domstarpības par līgumu, kas slēgti finansējuma ieguvei, spēkā esamību. Minētais izriet no tā, ka nebūtu skaidrs dzīvokļu īpašnieku kopības likumiskā pilnvarojuma tvērums. Šādā situācijā būtu apgrūtinātas iespējas iegūt finansējumu izpirkuma cenas samaksai iespējami ātri, kas apgrūtinātu dalītā īpašuma izbeigšanu.

Būtiski, ka dažādos procesos, kas var mainīt kopīpašumā esošo domājamo daļu saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likumu ir iesaistīta pati dzīvokļu īpašnieku kopība. Tā kā šie procesi ir saistīti ar pašu dzīvojamās mājas īpašnieku darbību, ko tie plāno, tiem ir iespējams civiltiesiskā kārtā vienoties par risinājumiem atbilstoši tām izmaiņām, kas katrā noteiktā gadījumā ir paredzētas. Tādējādi regulējums par atbildības apmēra fiksēšanas brīdi nodrošina tiesisko skaidrību un ļauj visiem atbilstoši plānot savu rīcību, kā arī nodrošina, ka izpirkuma tiesības izmantošanas procesa ietvaros ir iespējams noslēgt līgumus, kas nepieciešami finansējuma ieguvei un ir zināmas katra dzīvokļa īpašnieka atbildības par šo līgumu izpildi robežas.

Likumprojekts noteic, ka lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanu dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē. Šāds tiesiskais regulējums ir izvēlēts ar mērķi nodrošināt izņēmumu no Dzīvokļa īpašuma likumā nostiprinātā vispārējā principa, kas paredz, ka dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanas kārtību un veidu nosaka pati dzīvokļu īpašnieku kopība. Konkrētajā gadījumā ir būtiski paredzēt to, ka lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu ir pieņemams tikai un vienīgi dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, lai maksimālu nodrošinātu visu dzīvokļu īpašnieku klātbūtni lēmuma pieņemšanā un izvairītos no tā, ka tik būtisks lēmums tiktu pieņemts, nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci - aptaujas veidā vai kā citādi savstarpēji vienojoties. Dzīvokļu īpašnieku kopsapulces lēmums par izpirkuma tiesību izmantošanu var tikt apstrīdēts tiesā vispārējā kārtībā.

 Likumprojekts paredz, ka izpirkuma tiesība ir izmantojama izpirkuma cenas spēkā esamības laikā, kas ir divi gadi no paziņojuma par izpērkamo zemi un izpirkuma cenu nosūtīšanas dienas. Šāds termiņš ir izvēlēts ar mērķi samērot dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku un zemes īpašnieka tiesības un intereses. No vienas puses dot dzīvokļu īpašniekiem pietiekamu laiku, lai iepazītos ar paziņojumā norādītajām ziņām, pieaicinātu konkrētu zvērinātu tiesu izpildītāju, kas ieved piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas lietu, sasauktu un noturētu dzīvokļu īpašnieku kopsapulci un pieņemtu lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanu, kā arī nepieciešamības gadījumā veiktu darbības, lai iegūtu finansējumu izpirkuma cenas samaksai. No otras puses ir jāņem vērā zemes īpašnieka tiesības uz tādu atlīdzību par zemes atsavināšanu, kas ir aktuāla un atbilst tā vērtībai. Līdz ar to izpirkuma tiesības izmantošanai pēc izpirkuma cenas aprēķināšanas ir jānotiek iespējami ātri.

Nolūkā nodrošināt izpirkuma tiesības nepārtrauktību un saistošo spēku no termiņa sākuma dienas, Likumprojekts paredz, ka gadījumā, ja izpirkuma tiesības izmantošanas laikā tiek atsavināts dzīvokļa īpašums vai piespiedu dalītā īpašuma zeme, tās jaunais ieguvējs iestājas iepriekšējā īpašnieka vietā, pārņemot visas tiesības un saistības, kas izriet no izpirkuma tiesības un uz viņu attiecas arī likumā noteiktie termiņi.

Ar mērķi nodrošināt izpirkuma tiesības izmantošanas veiksmīgu norisi, Likumprojekts paredz dzīvokļu īpašnieku pienākumu šīs tiesības izmantošanā iesaistīt zvērinātu tiesu izpildītāju. Gada un sešu mēnešu laikā no paziņojuma par izpērkamo zemi un izpirkuma cenu nosūtīšanas dienas dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašniekiem ir pienākums vērsties pie konkrēta zvērināta tiesu izpildītāja un lūgt ievest piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas lietu. Šāds termiņš ir noteikts, lai dotu pietiekamu laiku kopsapulces lēmuma pieņemšanai un izpirkuma cenas samaksai tās spēkā esamības laikā. Nebūtu jēgas no piespiedu dalītā īpašuma lietas ievešanas situācijā, ja līdz izpirkuma cenas spēka zaudēšanai ir atlicis, piemēram, viens mēnesis, jo praktiski šādā laikā vairs nav iespējams sasaukt dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, pieņemt lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanu un iemaksāt izpirkuma cenu. Ja tiek nokavēts, minētais gada un sešu mēnešu termiņš, zvērināts tiesu izpildītājs neieved lietu par dalītā īpašuma izbeigšanu un dzīvojamās mājas īpašniekiem ir process jāuzsāk no jauna.

Lietas par piespiedu dalītā īpašuma tiesisko attiecību izbeigšanu vešanas izdevumus un zvērināta tiesu izpildītāja amata atlīdzību sedz no valsts budžeta līdzekļiem.

Zvērinātam tiesu izpildītājam izpirkuma tiesības izmantošanas laikā ir vairāki svarīgi uzdevumi. Pirmkārt, zvērinātam tiesu izpildītājam jāpiedalās dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē un jāsastāda akts par kopsapulces norisi jautājumā par izpirkuma tiesības izmantošanu. Zvērināta tiesu izpildītāja klātbūtne un akta sastādīšana ir būtiska, jo šajā aktā zvērināts tiesu izpildītājs fiksē personas, kas piedalījušās kopsapulcē (dzīvokļu īpašniekus vai to pilnvarotās personas), katra dzīvokļa īpašnieka balsojumu jautājumā par izpirkuma tiesību izmantošanu, kāds ir dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums izpirkuma tiesību izmantošanas jautājumā – norādot „par” un „pret” balsu sadalījumu, konkrētu datumu, līdz kuram dzīvokļu īpašniekiem jāveic izpirkuma cenas samaksa. Likumprojekts piešķir būtisku nozīmi zvērināta tiesu izpildītāja klātbūtnei dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē, jo bez zvērināta tiesu izpildītāja klātbūtnes dzīvokļu īpašnieku kopsapulce jautājumā par izpirkuma tiesības izmantošanu nav lemttiesīga. Šāds regulējums noteikts, lai iespēju robežās samazinātu iespēju, ka dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu tiek atzīts par spēkā neesošu. Otrkārt, zvērināts tiesu izpildītājs nodrošina naudas līdzekļu apriti izpirkuma tiesības izmantošanas ietvaros. Likumprojekts paredz, ka izpirkuma tiesība ir izmantota, ja piespiedu dalītā īpašuma ēkas dzīvokļu īpašnieku kopība ir Likumprojektā noteiktajā kārtībā pieņēmusi lēmumu par  tās izmantošanu un izpirkuma cenas spēkā esamības laikā iemaksājusi visu izpirkuma cenu zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā. Tādējādi, ja izpirkuma tiesība ir izmantota, dzīvojamās mājas īpašnieki, iegūs īpašumā izpērkamo zemi. Līdz ar to ir kritiski svarīgi nodrošināt, ka izpirkuma tiesības izmantošanas gadījumā izpērkamās zemes īpašnieki varēs saņemt izpirkuma cenu vai tiem pienākošos izpirkuma cenas daļu. Šādas garantijas nodrošina apstāklis, ka zvērināta tiesu izpildītāja depozīta konts ir atvērts Valsts kasē nevis atrodas privātpersonas varā. Tādējādi izpirkuma cenas samaksu izpērkamās zemes īpašniekiem nevar apdraudēt, piemēram, kredītiestādes maksātnespēja.

Vēl viens būtisks apstāklis, kādēļ nepieciešama zvērināta tiesu izpildītāja iesaiste, ir personu, kurām par labu nostiprināta hipotēka uz izpērkamo zemi, tiesību aizsardzība. Šīs personas saskaņā ar Likumprojektā paredzēto kārtību zaudēs ķīlas tiesības uz izpērkamo zemi. Tā kā ķīlas tiesības ietilpst personas tiesību uz īpašumu tvērumā, ir būtiski aizsargāt šo personu tiesības. Apstāklis, ka izpirkuma cena, kas atbilst izpērkamās zemes vērtībai, tiek iemaksāta zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā, padara iespējamu nodrošināt šo personu interešu aizsardzību identiski tādam regulējumam, kāds ir paredzēts Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumā.

Likumprojekts nosaka arī termiņu, kādā ir jāsasauc dzīvokļu īpašnieku kopsapulce par izpirkuma tiesības izmantošanu, kas ir gads un 8 mēneši kopš paziņojuma par izpērkamo zemi un izpirkuma cenu nosūtīšanas dienas. Šāds termiņš ir noteikts, lai lēmuma par izpirkuma tiesības izmantošanu pieņemšanas gadījumā būtu praktiskas iespējas to izmantot. Pieņemot, ka lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu tiek pieņemts minētā termiņa beigās, izpirkuma cenas iemaksai atliek 4 mēneši. Jautājums par finansējuma ieguvi izpirkuma cenas samaksai ir katras dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku ziņā. Līdz ar to ir iespējami dažādi modeļi, kā tiek nodrošināta izpirkuma cenas iemaksa. Piemēram, daļa dzīvokļu īpašnieku savu izpirkuma cenas daļu iemaksā paši, savukārt par pārējo daļām uz kopības lēmuma pamata tiek slēgts līgums atlikušā finansējuma ieguvei. Šādi procesi prasa laiku, var prasīt jaunus kopības lēmumus, tajos var būt iesaistītas trešās personas, piemēram, dzīvojamās mājas pārvaldnieki un kredītiestādes. Jāuzsver, ka izpirkuma tiesība ir izmantota tikai, ja izpirkuma cenas spēkā esamības laikā visa izpirkuma cena ir iemaksāta zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā. Līdz ar to dažādi pārpratumi, vai kāda maksājuma neveikšana vai kļūdaina veikšana var novest pie tā, ka izpirkuma tiesība netiek izmantota. Līdz ar to ir būtiski, ka dzīvojamās mājas īpašniekiem ir iespēja saprast, ka visas darbības ir veiktas atbilstoši plānotajām un nepieciešamības gadījumā tiem ir iespēja reaģēt uz  izmaiņām, piemēram, tādām, ka daļa dzīvokļu īpašnieki, kas bija apņēmušies izpirkuma cenas daļu iemaksāt paši, nav to veikuši. Ievērojot minēto, Likumprojektā noteiktā kārtība paredz, ka izpirkuma cenas iemaksai zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā ir vismaz četrus mēnešus ilgs laiks.

Ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulce netiek sasaukta minētā gada un astoņu mēnešu laikā, zvērināts tiesu izpildītājs izbeidz lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu. Tādas pašas sekas iestājas, ja kopsapulce tiek sasaukta, bet lēmums par izpirkuma tiesības pieņemšanu netiek pieņemts minētā termiņa laikā, kas saistīts ar to, ka var tikt sasauktas vairākas kopsapulces, lai mēģinātu pieņemt lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanu. Lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu izbeigšana neatņem dzīvojamās mājas īpašniekiem izpirkuma tiesību, tā ir patstāvīga uz likuma pamata esoša tiesība. Lietas izbeigšanas sekas ir tādas, ka gadu no lietas izbeigšanas dzīvojamās mājas īpašnieki nevar uzsākt izpirkuma tiesības izmantošanas procesu no jauna. Šāds termiņš izvēlēts, lai novērstu visas sabiedrības resursu izšķērdēšanu, pastāvīgi administrējot dalītā īpašuma izbeigšanas procesu dzīvojamām mājām, kuras nav spējīgas to veikt. Likumprojektā ietvertā regulējuma mērķis ir tāds, ka dzīvojamā māja procesu uzsāk no jauna tikai tad, kad ir atrisinājusi tās problēmas, kas liedza izpirkuma tiesību izmantot pirmajā reizē. Tādēļ ir nepieciešams zināms termiņš, lai izpirkuma tiesības izmantošanas atkārtota procesa uzsākšana netiktu ierosināta bez pamata, paļaujoties, ka varbūt jaunajā procesā tas izdosies, kaut arī problēmas, kas bija pamatā sākotnējā procesā, pēc būtības nav atrisinātas.

Likumprojekts noteic, ka lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu ir pieņemts, ja par izpērkamās zemes izpirkšanu ir nobalsojuši dzīvokļu īpašnieki, kam pieder vairāk nekā puse no visiem dzīvojamajā mājā esošajiem dzīvokļu īpašumiem. Šāds nosacījums dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pieņemšanai ir izvēlēts, lai nodrošinātu leģitīmā mērķa sasniegšanu – ātrs un efektīvs tiesiskais mehānisms, kas piedāvā iespēju risināt zemes reformas un privatizācijas rezultātā radītā piespiedu dalītā īpašuma negatīvās sekas, tādējādi mazinot sabiedrībā pastāvošo sociālo spriedzi zemes reformas un dzīvojamo māju privatizācijas jautājumā, veicināto sociālo taisnīgumu mājokļu jautājumā, vienlaicīgi ņemot vērā lielo iesaistīto dzīvokļu īpašnieku skaitu, kuriem ir jāpieņem lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu. Nebūtu samērīgi prasīt, lai, pieņemot lēmumu par izpirkuma tiesību izmantošanu, „ par” nobalsotu visi dzīvokļu īpašnieki, jo tādējādi varētu tikt apdraudēta Likumprojekta leģitīmā mērķa sasniegšana, jo lielā iesaistīto personu skaita dēļ šim personām būtu ļoti grūti vai pat neiespējami panākt pilnīgu vienprātību lēmumā par izpirkuma tiesību izmantošanu, kā tas ir šobrīd attiecībā uz pirmpirkuma tiesību izmantošanu. Turklāt būtu jānodrošina arī tas, ka dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē piedalās visi dzīvokļu īpašnieki, kas atsevišķos gadījumos var būt pat objektīvi neiespējami. Tāpat nav pamata uzskatīt, ka Likumprojekta leģitīmā mērķa sasniegšana būtu samērojama ar nosacījumu, ka, pieņemot lēmumu par izpirkuma tiesību izmantošanu, „par” nobalsotu dzīvokļu īpašnieki, kuri pārstāv vismaz divas trešdaļas mājā esošo dzīvokļu īpašumu. Ņemot vērā Likumprojekta leģitīmo mērķi un sociālās un ekonomiskās problēmas, ko piedāvā risināt Likumprojekts, tādējādi mazinot sociālo spriedzi sabiedrībā, būtu ārkārtīgi svarīgi, lai tiesības izpirkt zemi zem dzīvojamās mājas izmantotu pēc iespējas vairāk dzīvojamo māju dzīvokļu īpašnieku. Uzskatāms, ka to ir iespējams veicināt, paredzot, ka lēmums par izpirkuma tiesību izmantošanu ir pieņemts, ja „par” nobalso dzīvokļu īpašnieki, kam pieder vairāk nekā puse no mājā esošo dzīvokļu īpašumiem.

Jāuzsver, ka daudzdzīvokļu dzīvojamās mājās dzīvo 68 % Latvijas iedzīvotāju.[11] Ņemot vērā mājokļa nozīmīgo sociālo lomu sabiedrībā ir jāpastāv tiesiskiem mehānismiem kā nodrošināt daudzdzīvokļu dzīvojamo māju pastāvēšanu un uzturēšanu ilgā laika posmā. Ja dzīvojamās mājas iedzīvotāju vairākums, piemēram, vēlas atjaunot dzīvojamo māju, lai varētu to ekspluatēt vēl divu paaudžu garumā, ir ļoti būtiski, ka tiem ir iespēja izbeigt dalīto īpašumu un iegūt īpašumā zemi, uz kuras māja atrodas. Minētais izriet no fakta, ka dzīvojamās mājas atjaunošana prasa būtiskus ieguldījumus, kuru atdeve ir plānota gadu desmitu garumā. Ja šāda ēka turpina pastāvēt piespiedu dalītā īpašumā, ir neiespējami prognozēt to, kā mainīsies piespiedu dalītā īpašuma zemes vērtība, kam ir tiešs sakars ar dzīvojamās mājas īpašnieku izdevumiem nomas maksas veidā, kas ir nepieciešami tās ekspluatācijas turpmākai nodrošināšanai. Šāda neskaidrība par faktiskajiem apstākļiem un no tiem izrietošās tiesiskās situācijas nenoliedzami apgrūtina iespējas uzturēt daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas, kas atrodas piespiedu dalītajā īpašumā. Tiesiskā mehānisma neesamība dalītā īpašuma izbeigšanai var apdraudēt šādu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju uzturēšanu ilgtermiņā, kas var novest pie nepieciešamības tās nojaukt. Ņemot vērā ievērojamo skaitu privatizētu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju, kas atrodas piespiedu dalītājā īpašumā, šāda situācija var pārvērsties par būtisku visas sabiedrības problēmu, jo būtu tai būtu jārisina jautājumus par mājokļa nodrošināšanu ievērojamai sabiedrības daļai. Potenciāli arī šis jautājums būtu jārisina īsos termiņos, ņemot vērā, ka lielākie daudzdzīvokļu dzīvojamo māju kvartāli, kas atrodas piespiedu dalītajā īpašumā, ir celti vienā laikā, kas nozīmē, ka to nolietošanās notiek relatīvi līdzīgā tempā.

Ievērojot visu minēto, nebūtu pieļaujams, ka dzīvojamās mājas kopīpašnieku mazākuma nevēlēšanās izbeigt piespiedu dalīto īpašumu, liegtu šo iespēju vairākumam, kam var būt arī turpmākas sekas attiecībā uz pašas ēkas kā mājokļa turpmāku pastāvēšanu. Šāda situācija, kāda pastāv arī šobrīd, varētu tikt uzskatīta par nesamērīgu to dzīvokļa īpašnieku īpašuma tiesību ierobežojumu, kas vēlas izbeigt dalīto īpašumu. Dzīvokļa īpašums tiesiski ir patstāvīgs īpašuma tiesību objekts, kas atrodas civiltiesiskā apgrozībā, līdz ar to personas, kuru intereses un mērķi attiecībā uz ēku atšķiras no kopīpašnieku vairākuma, var to atsavināt, lai iegādātos mājokli, kura plānotā nākotnes ekspluatācija vairāk atbilst to interesēm. Jāuzsver, ka dalīta īpašuma izbeigšana nenozīmē tikai īpašuma tiesību ierobežojumu tām personām, kuras tam nepiekrīt. Izbeidzot dalīto īpašumu, arī tie iegūst īpašumā zemi, kas palielina dzīvokļa īpašuma vērtību tirgū. Dalītā īpašuma izbeigšana visiem dzīvokļu īpašniekiem palielinās īpašuma kopējo vērtību par īpašumam pievienoto zemes daļu. Valsts zemes dienests savā Nekustamā īpašuma tirgus pārskatā par dalīto īpašumu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā ir secinājis, ka nekustamā īpašuma tirgus uzrāda, ka dzīvokļu darījumu cenas ir zemākas dalītā īpašuma gadījumā un ka tās ir zemākas aptuveni par atbilstošu zemes platības vērtību (http://www.vzd.gov.lv/lv/parskati-un-statistika/tematiskie-parskati/nekustama-ipasuma-tirgus-parskati/).

Likumprojekts paredz, ka gadījumā, ja dzīvokļu īpašnieku kopība ir pieņēmusi lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanu, izpirkuma cena ir jāsamaksā tās spēkā esamības laikā. Samaksa tiek veikta, iemaksājot konkrēto naudas summu zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā. Ņemot vērā, ka Likumprojekts neparedz tādu jaunu tiesību institūtu ieviešanu, kā 2015. gada likumprojektā paredzētā hipotēka nesamaksātās izpirkuma cenas daļas apmērā, izpirkuma tiesība ir izmantota tikai, ja izpirkuma cena tiek samaksāta pilnībā. Jautājums par izpirkuma cenas samaksu ir pašas dzīvojamās mājas īpašnieku ziņā, tie var iemaksāt to katram dzīvokļu īpašniekam iemaksājot savu izpirkuma cenas daļu, vai, piemēram, aizņemties līdzekļus kredītiestādē.

Likumprojekts paredz, ka uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata var slēgt līgumus visu dzīvokļa īpašnieku vārdā, lai iegūtu finansējumu izpirkuma cenas samaksai. Saistības atbilstoši arī vispārējam regulējumam Dzīvokļa īpašuma likumā no šādiem līgumiem ir dalītas, un katras dzīvokļa īpašnieka saistības daļu nosaka tam piederošās kopīpašumā esošās domājamās daļas apmērs, kas atbilst arī domājamās daļas apmēram no izpērkamās zemes, ko tas iegūs īpašumā, izbeidzot dalīto īpašumu. Šāds regulējums ir tiesību uz īpašumu ierobežojums tiem dzīvokļu īpašniekiem, kas nepiekrīt šādai rīcībai. Tomēr tas ir nepieciešams, jo nebūtu pieļaujams, ka izpirkuma cenas daļu par tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri nevēlas dalītā īpašuma izbeigšanu, maksātu tie dzīvokļu īpašnieki, kuri vēlas to izbeigt, kaut arī izpērkamo zemi atbilstoši sev piederošajām domājamām daļām iegūst visi.

Šis ierobežojums ir cieši saistīts ar nepieciešamo kvorumu lēmumam par izpirkuma tiesības izmantošanu, tādēļ tā attaisnojamības kritēriji ir identiski. Ir būtiski, ka dzīvokļu īpašnieku kopībai ir praktiskas iespējas īstenot lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanu. Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju gadījumā nav iespējams cits tiesisks mehānisms, kā pieņemt lēmumu par dalītā īpašuma izbeigšanu, kā vien samazinot nepieciešamo kvorumu šāda lēmuma pieņemšanai. Par minēto liecina tas, ka pie šī brīža regulējuma, kas prasa lēmumu, par kuru ir balsojuši visi dzīvokļi īpašnieki, nav zināms neviens gadījums, kad daudzdzīvokļu dzīvojamā māja, kura ir lielāka par dažiem dzīvokļiem, būtu izbeigusi piespiedu dalīto īpašumu. Tieši tāpat vienīgais instruments, kā sasniegt leģitīmo mērķi – pārējo dzīvokļu īpašnieku tiesību uz mājokli aizsardzību, jautājumā par finansējuma iegūšanu izpirkuma cenas samaksai, ir tiesības uz vairākuma lēmuma pamata slēgt līgumus visu dzīvokļu īpašnieku vārdā. Jāuzsver, ka līdzīgi īpašuma tiesības aprobežojumi jau ir noteikti Dzīvokļa īpašuma likumā jautājumos par nepieciešamo līgumu slēgšanu daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas ekspluatācijai un remontdarbu veikšanai.

Jautājumā par to, vai labums, ko iegūst sabiedrība ir lielāks par personas tiesībām nodarīto zaudējumu, jāuzsver, ka praktiski realizējama tiesiskā mehānisma esamība, kas ļauj izbeigt piespiedu dalīto īpašumu, nodrošina ievērojamas sabiedrības daļas tiesību uz mājokli īstenošanu (vairāk kā 100 000 dzīvokļu īpašnieku), kas ir uzskatāms par ievērojamu labumu visai sabiedrībai. Savukārt faktiskā un tiesiskā situācijā dalītā īpašuma izbeigšanas gadījumā nav tāda, lai personas, kuru tiesības uz īpašumu ir ierobežotas, nevarētu tai pielāgoties un ekonomiskā ziņā paliktu neitrālā stāvoklī neatkarīgi no to individuālajām interesēm attiecībā uz daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas tālāku pastāvēšanu. Līdz ar to gan Likumprojektā paredzētais kvorums lēmuma pieņemšanai par izpirkuma tiesības izmantošanu, gan paredzētās tiesības uz dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata slēgt līgumus finansējuma ieguvei izpirkuma cenas samaksai visu dzīvokļu īpašnieku vārdā ir tādi īpašuma tiesību ierobežojumi, no kuriem sabiedrības labums ir lielāks par personas tiesībām nodarīto zaudējumu.

Ņemot vērā mājokļa nozīmīgo sociālo lomu, Likumprojekts paredz tiesības valstij sniegt atbalstu piespiedu dalītā īpašuma ēkas īpašniekiem arī jautājumā par finansējuma iegūšanu izpirkuma cenas samaksai. Tiesības uz mājokli ir sociālas tiesības, kuru nodrošināšana ir atkarīga no sabiedrības ekonomiskajām iespējām. Šobrīd nav skaidrs, vai un cik lielas būs valsts budžeta iespējas sniegt atbalstu piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanai. Kā arī ir skaidrs, ka laika gaitā tās mainīsies, jo Likumprojekts tiks piemērots vairāku gadu desmitu garumā. Savukārt no pieejamā finansējuma apmēra ir atkarīgs tas, kādi ir visefektīvākie atbalsta mehānismi. Līdz ar to Likumprojekts paredz deleģējumu Ministru kabinetam noteikt atbalsta veidus, apmēru un piešķiršanas noteikumus, kā arī šo rīcību veikt, ja finansējums atbalstam tiek paredzēts likumā „Par valsts budžetu”.

Ja visa izpirkuma cena tās spēkā esamības laikā netiek iemaksāta zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā, zvērināts tiesu izpildītājs izbeidz lietu par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu. Lietas izbeigšanas sekas jau ir aprakstītas šajā apakšpunktā un ir identiskas tām, kas iestājas, ja dzīvokļu īpašnieku kopsapulce netiek sasaukta vai nav spējusi pieņemt lēmumu par izpirkuma tiesības izmantošanu.

Tajos gadījumos, kad zvērināts tiesu izpildītājs konstatēs, ka izpirkuma tiesība nav izmantota, bet viņa kontā būs veiktas iemaksas izpirkuma cenas samaksai daļējā apmērā, zvērināts tiesu izpildītājs pēc izpirkuma tiesības spēka zaudēšana “bez liekas kavēšanās” (termins izplatīts Eiropas Savienības tiesību aktos, kā arī Latvijas tiesību sistēmā un nozīmē nekavējoties, ne vēlāk kā trīs dienu laikā) atmaksā veiktās iemaksas to veicējiem.

Izpirkuma tiesības izmantošanas procesu neietekmē tas, vai dzīvokļa īpašniekam ir vai nav parāds par zemes piespiedu nomas maksu. Šāda parāda piedziņa īstenojama vispārējā parādu piedziņas kārtībā un likumprojekts šo jomu neskar.

 

3.6. Izpērkamās zemes kadastrālā uzmērīšana

Ja izpirkuma tiesība ir Likumprojektā noteiktā kārtībā izmantota, ir nepieciešams veikt tālākās darbības, lai nostiprinātu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu. Ja izpērkamā zeme pilnībā sakrīt ar jau zemesgrāmatā ierakstītu zemes vienību vai zemes vienībām, izpērkamās zemes kadastrālo uzmērīšanu nav nepieciešams veikt. Savukārt, ja izpērkamā zeme tikai daļēji sakrīt ar kādu zemesgrāmatā ierakstītas zemes vienības daļu, ir nepieciešams veikt izpērkamās zemes kadastrālo uzmērīšanu, lai būtu iespējams sadalīt zemes vienību, atdalot no tās izpērkamo zemi un precizējot paliekošās zemes robežas. Likumprojektā ir nostiprināts princips, ka gadījumā, ja kadastrālās uzmērīšanas rezultātā mainās izpērkamās zemes platība (dati pēc kadastrālās uzmērīšanas atšķiras no sākotnējiem datiem, kas tika sagatavoti izpērkamo zemi nosakot un reģistrējot Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā), tas neietekmē izpirkuma cenas apmēru. Izpērkamās zemes un zemes īpašniekam paliekošās zemes kadastrālo uzmērīšanu šī likumprojekta ietvaros ir plānots veikt par valsts budžeta līdzekļiem. Turklāt nolūkā samērot piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieka un dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku tiesības, likumprojekts paredz ierobežotu termiņu izpērkamās zemes kadastrālajai uzmērīšanai, proti, kadastrālā uzmērīšana ir veicama ne vēlāk kā deviņu mēnešu laikā no dienas, kad izpirkuma tiesība ir izmantota. Tādējādi, ja izpirkuma tiesība tiek izmantota, maksimālais laiks no izpērkamās zemes un izpirkuma cenas noteikšanas līdz brīdim, kad īpašuma tiesības uz izpērkamo zemi tiek nostiprinātas ēkas īpašniekiem ir mazliet mazāks par 3 gadiem.

 

3.7. Dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību uz izpērkamo zemi nostiprināšana zemesgrāmatā

Tiesiskais pamats dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību uz izpērkamo zemi nostiprināšanai zemesgrāmatā ir dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums par izpirkuma tiesības izmantošanu un izpirkuma cenas samaksa Likumprojektā noteiktā apmērā, termiņā un kārtībā. Tomēr īpašuma tiesību nostiprināšana zemesgrāmatā ir veicama tad, kad ir pabeigta izpērkamās zemes kadastrālā uzmērīšana.

Zvērināts tiesu izpildītājs, kas ir ievedis piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas lietu par konkrēto dzīvojamo māju, sagatavo un iesniedz zemesgrāmatā nepieciešamos nostiprinājumu lūgumus dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību uz izpērkamo zemi nostiprināšanai.

Dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki un piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieks ir atbrīvoti no valsts un kancelejas nodevu samaksas valsts budžetā par īpašuma tiesību nostiprināšanu vai grozīšanu.

Likumprojekts paredz, ka tad, ja atšķiras zemesgrāmatā ierakstītie un Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētie dati par dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošām kopīpašuma domājamām daļām, izmaiņas dzīvokļu īpašumu zemesgrāmatu nodalījumos tiek veiktas saskaņā ar Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētajiem datiem. Šāds regulējums ir nepieciešams, jo bieži pastāvēs minēto datu nesakritības. Tomēr Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā reģistrētie dzīvojamo māju un tajā esošo dzīvokļu raksturojošie dati ir precīzāki, jo balstās, piemēram, uz vēlāk (pēc mājas ierakstīšanas zemesgrāmatā) veiktu mājas kadastrālo uzmērīšanu. Iemesls, kādēļ šādi dati bieži netiek aktualizēti zemesgrāmatā ir tieši tāds pats, kā iemesls, kādēļ daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām ir praktiski neiespējami izbeigt piespiedu dalīto īpašumu – datu aktualizācijai ir nepieciešams pilnīgi visu dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku parakstīts nostiprinājuma lūgums.

Attiecībā uz dzīvokļu īpašumiem, kuri nav pirmreizēji ierakstīti zemesgrāmatā, jāuzsver, ka šādiem dzīvokļu īpašumiem īpašuma tiesības uz atbilstošām zemes domājamām daļām netiek nostiprinātas, jo nepastāv zemesgrāmatu nodalījuma, kurā to veikt. Tomēr tas nemaina dalītā īpašuma izbeigšanas būtību. Nekustamo īpašumu apvienošana tiek veikta un zeme tiek pievienota ēkas nodalījumam. Tādējādi, ierakstot zemesgrāmatā dzīvokļu īpašumu, šie dzīvokļu īpašnieki iegūs īpašuma tiesības arī uz atbilstošo kopīpašuma domājamo daļu, kas sastāvēs gan no ēkas, gan zemes.

Nolūkā aizsargāt dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku tiesības un likumiskās intereses, Likumprojekts satur būtisku principu, saskaņā ar kuru, nostiprinot zemesgrāmatā dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības, izpērkamā zeme pāriet dzīvokļu īpašnieku īpašumā brīva no visiem apgrūtinājumiem un nastām, kuras piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalam daļā, kurā tas sakrīt ar izpērkamo zemi, ir uzliktas saistību rezultātā, kā arī aizliegumiem, kuri uzlikti kriminālprocesa, maksātnespējas procesa un civilprocesa ietvaros. Šis noteikums neattiecas uz reālservitūtiem.

Minētais nozīmē, ka, nostiprinot zemesgrāmatā dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības, minētās nastas un apgrūtinājumi un ar tiem saistītās aizlieguma atzīmes tiek dzēstas bez to personu piekrišanas, kurām par labu tās ir bijušas nostiprinātas. Šāds princips ir nostiprināts gan Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likuma 16. pantā, gan Civilprocesa likuma 613. pantā attiecībā uz nekustamā īpašuma pārdošanu izsolē. Tā kā šim Likumprojektam ir zināms piespiedu raksturs un šis regulējums ir saistīts ar to, ka tiek apvienoti īpašumi, jaunajam īpašniekam nav jāuzņemas iepriekšējā īpašnieka personiskās saistības. Tām personām, kurām no nekustamajam īpašumam reģistrētajiem apgrūtinājumiem un nastām, izriet kādas tiesības, saglabājas personiska prasība pret nekustamā īpašuma īpašnieku. Ir jāuzsver, ka nekustamo īpašumu apvienošanas rezultātā tiek izveidots viens nekustamais īpašums, tādējādi tās lietu tiesības, kas netiktu dzēstas attiektos ne tikai uz to objektu, uz kuru sākotnēji nostiprinātas, bet uz visu apvienoto nekustamo īpašumu. Piemēram, ķīlas tiesības apmērs pats par sevi nekādā veidā nav saistīts ar nekustamā īpašuma vērtību, līdz ar to, tas var būt lielāks par to. Ja ķīlas tiesība tiktu saglabāta, izbeidzot dalīto īpašumu, tā turpmāk attiektos ne tikai uz zemi, bet arī uz ēku. Šāda situācija nav pieļaujama, jo daudzos gadījumos tas būtībā liegtu izbeigt piespiedu dalīto īpašumu vai novestu pie situācijas, ka pēc tā izbeigšanas ēkas īpašnieki vienkārši zaudēs īpašuma tiesības gan uz zemi, gan ēku, ķīlas tiesīgajai personai prasot pārdot nekustamo īpašumu ķīlas tiesības apmierināšanai. Līdz ar to šis ir speciāls gadījums, kurš, lai sasniegtu visa Likumprojekta mērķi, prasa minēto tiesību un aizliegumu dzēšanu.

Jautājumā par reālservitūtiem, jāuzsver, ka tos var nodibināt tikai ar ēkas īpašnieka piekrišanu. Viens no lietu tiesību pamatprincipiem ir, ka persona nevar nodot vairāk tiesību, kā tai piemīt. Piespiedu dalītajā īpašumā esošas zemes īpašniekam nav lietošanas tiesību uz zemi, jo tās uz likuma pamata ir būvju īpašniekiem. Līdz ar to jebkādu tiesību nodibināšanai, kas skar būvju īpašnieka lietošanas tiesības, ir jāsaņem būvju īpašnieka piekrišana. No minētā secināms, ka reālservitūtiem, kas nodibināti uz izpērkamo zemi, ir jābūt tādiem, kas nodibināti ar būvju īpašnieka ziņu. Tāpat arī jāuzsver, ka var pastāvēt reālservitūti, kuru nodibināšanu prasa likums, bet kuri nodibināti uz saistību pamata, jo tiesa tos nosaka tikai, ja puses pašas nespēj vienoties par to nodibināšanu. Kā piemēru var minēt servitūtus Enerģētikas likumā noteikto energoapgādes objektu uzturēšanai vai ceļa servitūtus piekļuves nekustamajam īpašumam nodrošināšanai.

Ievērojot visu minēto, nav pamata dzēst reālservitūtus, kas pastāv uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu tajā daļā, kurā tas sakrīt ar izpērkamo zemi. Šāda darbība radītu slogu privātpersonām, tos nodibinot no jauna, kā arī tiesām, izskatot strīdus, kad privātpersonas atkārtoti vienoties nespēj.

Jautājumā par citu lietošanas tiesību (nomas, apbūves tiesības, lietojuma tiesības) dzēšanu, ko paredz Likumprojekts, jāuzsver, ka parastā situācijā tādām nevajadzētu būt, jo lietošanas tiesības uz likuma pamata piemīt ēkas īpašniekiem. Vienlaikus jāņem vērā, ka dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamais zemesgabals pārskatīšanas rezultātā var mainīties, tajā skaitā paplašināties. Tādējādi var pastāvēt situācija, kurā daļa zemes, uz kuru ir nodibinātas, piemēram, lietojuma tiesības, nonāk dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala robežās. Šobrīd normatīvie akti nerisina jautājumu par šādu lietojuma tiesību dzēšanu, lai arī faktiski tās vairs nav iespējams izmantot, jo uz likuma pamata ir nonākušas ēkas īpašnieka varā. Šo jautājumu risināšana ir atstāta pašu iesaistīto pušu ziņā. Līdz ar to Likumprojekts paredz arī šādu tiesību dzēšanu, ja noteiktos gadījumos tādas vēl zemesgrāmatā ir nostiprinātas, lai arī faktiski tām tur nevajadzētu būt.

Jautājumā par hipotekāro kreditoru, kuriem par labu ir nostiprināta hipotēka uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, aizsardzību Likumprojekts paredz identisku regulējumu tam, kāds ar 2016. gada 14. aprīļa likumu „Grozījumi Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumā” tika iekļauts Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumā. Minētais izriet apsvēruma, ka no hipotekārā kreditora interešu aizsardzības viedokļa faktiskie un tiesiskie apstākļi ir praktiski identiski gan Likumprojektā, gan minētajā likumā veikto procesu kontekstā. Persona, kurai par labu ir nostiprināta ķīlas tiesība uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, tiek informēta par izpirkuma tiesības izmantošanas faktu. Tādējādi tai kopā ar zemes īpašnieku ir laiks, lai vienotos par izpirkuma cenas vai konkrētās tās daļas sadali, kamēr tiek veikta izpērkamās zemes kadastrālā uzmērīšana. Ja vienošanās netiek panākta, izpirkuma cena vai konkrētajam zemes īpašniekam pienākošās tās daļa tiek glabāta zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā trīs gadus, kur pēdējā gadā hipotekārajam kreditoram ir tiesības vērsties tiesā pret zemes īpašnieku par konkrētās (ar hipotēku aizsargātās) saistības izpildi, tādējādi nodrošinot tiesisko mehānismu hipotekārā kreditora interešu aizsardzībai.

Nostiprinot dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz izpērkamo zemi, nepiemēro tos ierobežojumus zemes iegūšanai īpašumā, kas noteikti likumā „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” un likumā „Par zemes privatizāciju lauku apvidos”. Tāpat arī, lai neapgrūtinātu dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašnieka nekustamā īpašuma nodokļa parāda gadījumā, Likumprojekts paredz, ka nav piemērojami likuma „Par nekustamā īpašuma nodokli” noteikumi, kas pieļauj nekustamā īpašuma īpašnieka maiņu zemesgrāmatā reģistrēt tikai pēc tam, kad ir nomaksāts nekustamā īpašuma nodokļa pamatparāds, soda nauda un nokavējuma nauda, kā arī veikts nekustamā īpašuma nodokļa maksājums par taksācijas gadu, kurā notiek īpašnieka maiņa.

Likumprojekts paredz, ka līdz ar dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesību zemesgrāmatā nostiprināšanu beidzas visas tiesiskās attiecības (tajā skaitā nomas), tiesības (tajā skaitā pirmpirkuma) un pienākumi, kas izriet no piespiedu dalītā īpašuma pastāvēšanas starp piespiedu dalītā īpašuma ēku un zemesgabalu, izņemot tās, kas noteiktas Likumprojektā. Ar šo brīdi ir piespiedu dalītais īpašums ir izbeigts un ir nodrošināta Civillikuma 968. pantā ietvertā zemes un būvju vienotības koncepta atjaunošana konkrētā gadījumā. Jāuzsver, ka ātrāka, piemēram, piespiedu nomas tiesisko attiecību izbeigšana nebūtu pamatota. Likumprojektā paredzētā kārtība paredz zināmu laiku no izpērkamās zemes noteikšanas brīža līdz īpašuma tiesību pārejai dzīvojamās mājas īpašniekiem, lai dotu tiem objektīvi nepieciešamo laiku visu darbību veikšanai, kas zināmā mērā varētu tikt uzskatīts par nelabvēlīgu regulējumu zemes īpašniekam. Apstāklis, kad zemes īpašnieks saglabā tiesības saņemt atlīdzību par zemes lietošanu līdz īpašuma tiesību pārejas brīdim, kaut arī izpirkuma cenu dzīvojamās mājas īpašnieki jau ir iemaksājuši, līdzsvaro šī procesa ietekmi uz abu nekustamo īpašnieku interesēm un tiesībām. Tāpat arī jāuzsver, ka nav iespējams izvairīties no izpērkamās zemes kadastrālās uzmērīšanas, lai izbeigtu dalīto īpašumu.

 

3.8. Izpirkuma cenas samaksa bijušajam zemes īpašniekam

Pēc tam, kad dzīvokļu īpašnieku īpašuma tiesības uz izpērkamo zemi ir nostiprinātas zemesgrāmatā, zvērināts tiesu izpildītājs bez liekas kavēšanās izmaksā no sava depozīta konta izpirkuma cenu vai tās daļu bijušajam piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala īpašniekam.

Lai mazinātu Likumprojekta negatīvās sekas, Likumprojekts paredz, ka zemes īpašnieka ienākumi no piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala atsavināšanas gada apliekamajā ienākumā netiek ietverti un ar nodokli netiek aplikti.

Lai nodrošinātu sabiedrības intereses krimināltiesību jomā, Likumprojekts paredz, ka zvērināts tiesu izpildītājs atlīdzības izmaksu saskaņo ar procesa virzītāju, ja attiecīgajā zemesgrāmatas nodalījumā attiecībā uz piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu bija ierakstīta aizlieguma atzīme par aresta uzlikšanu mantai.

Ja izpērkamā zeme sakrīt ar piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, uz kuru par labu citai personai bija nostiprināta ķīlas tiesība un zvērinātam tiesu izpildītājam ir iesniegts paziņojums par izpirkuma cenas vai tās daļas sadali, zvērināts tiesu izpildītājs izmaksā izpirkuma cenu vai attiecīgajam zemesgabala īpašniekam pienākošos izpirkuma cenas daļu atbilstoši minētajā paziņojumā norādītajam. Savukārt, ja šāda paziņojuma nav, līdzīgi kā Sabiedrības vajadzībām nepieciešamā nekustamā īpašuma atsavināšanas likumā, izpirkuma cena vai tās daļa tiek glabāta zvērināta tiesu izpildītāja depozīta kontā trīs gadus. Likumprojekts nosaka gadījumus, kad notiek tās izmaksa pirms trīs gadu termiņa notecēšanas, kā arī paredz iespēju kreditoram termiņa pēdējā gadā vērsties tiesā pret zemes īpašnieku par saistību pirmstermiņa izpildi, lai aizsargātu savas tiesības uz atsavinātās zemes vērtību.

 

Likumprojekts paredz, ka zvērinātam tiesu izpildītajam bez maksas ir iespējams iegūt datus tādām valsts informācijas sistēmām kā Iedzīvotāju reģistrs, Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēma, Valsts vienotā datorizētā zemesgrāmata, lai bez kavēšanās iegūtu visu lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu vešanai nepieciešamo informāciju. Tāpat arī no Likumprojekta izriet, ka zvērinātam tiesu izpildītajam ir tādas pašas tiesības saņemt bezmaksas visu lietas vešanai nepieciešamo informāciju no ikvienas valsts pārvaldes iestādes vai pašvaldības.

                        Ņemot vērā Likumprojekta paredzēto spēkā stāšanās laiku 2021. gadā, pārejas noteikums paredz, ka Ministru kabinets noteikumus, kuru izdošanai tam Likumprojektā dots deleģējums, izdod līdz 2020. gada 1. jūnijam.

 

II.                Kāda var būt likuma ietekme uz sabiedrības un tautsaimniecības attīstību

Likumprojekts skars 3 677 privatizētu daudzdzīvokļu māju (ko kopā veido 110 970 dzīvokļi) un 7 354 zemes vienību, uz kurām tās atrodas, īpašniekus.

 Likumprojektā paredzētais tiesiskais regulējums palielinās administratīvo slogu Tieslietu ministrijai, Valsts zemes dienestam, zvērinātiem tiesu izpildītājiem, rajona (pilsētas) tiesu zemesgrāmatu nodaļām, kā arī pašvaldībām.

 

 Tieslietu ministrijai administratīvais slogs palielināsies šādi:

1)      Zvērinātu tiesu izpildītāju uzraudzība un zvērinātu tiesu izpildītājiem paredzētās atlīdzības izmaksa;

2)      Noteikumu projektu izstrāde un virzīšana pieņemšanai Ministru kabinetā Likumprojekta darbības nodrošināšanai (Likumprojekta 6. panta septītā daļa, 9. panta piektā daļa, 18. panta sestā daļā un 20. panta sestā daļa);

 

Valsts zemes dienestam administratīvais slogs palielināsies šādi:

1)      izpērkamās zemes noteikšana un reģistrēšana Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā atbilstoši datiem par funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu;

2)      paziņojumu sagatavošana un nosūtīšana par izpērkamo zemi un izpirkuma cenu;

3)      Ministru kabineta noteikumu projektu sagatavošana (Likumprojekta 6. panta septītā daļa un 18.panta sestā daļa);

4)      izpērkamās zemes kadastrālās uzmērīšanas organizēšana.

 

Zvērinātiem tiesu izpildītājiem administratīvais slogs palielināsies šādi:

1) lietu par dalītā īpašuma izbeigšanu ievešana un izbeigšana;

2) piedalīšanas dzīvokļu īpašnieku kopsapulcēs;

3) akta par izpirkuma tiesības izmantošanu sastādīšanas;

4) dzīvokļu īpašnieku samaksātās izpirkuma cenas administrēšana (pārbaude vai samaksāta izpirkuma cena nepieciešamajā apmērā un termiņos), izpirkuma cenas samaksa zemes īpašniekam;

5) nostiprinājuma lūgumu sagatavošana īpašuma tiesību nostiprināšanai zemesgrāmatā;

6) izpirkuma cenas glabāšana depozīta kontā un citu darbību veikšana, kas saistīta ar hipotekāro kreditoru tiesību aizsardzības nodrošināšanu.

Pašvaldībām administratīvais slogs palielināsies saistībā ar Likumprojekta 5. panta ceturtajā daļā un 6. panta otrajā daļā doto uzdevumu izpildi, proti, pašvaldībām būs jāpieņem lēmums par dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamo zemesgabalu, kā arī jānodod dati par šiem zemesgabaliem Valsts zemes dienestam, lai būtu iespējams noteikt un reģistrēt izpērkamo zemi.

 

III.             Kāda var būt likuma ietekme uz valsts budžetu un pašvaldību budžetiem

Likumprojektā ietvertā modeļa ieviešana būs saistīta ar lielākiem valsts budžeta izdevumiem nekā 2015. gada likumprojektā paredzētajiem. Salīdzinot ar 2015. gada likumprojektu, ietekme uz valsts budžetu pirmajos piecos Likumprojekta darbības gados samazinās, iepriekš plānoto apmēram 14 miljonu euro vietā sastādot ap 12,3 miljonus euro. Savukārt kopumā tā ir lielāka, jo Likumprojekts būs spēkā nenoteiktu laiku un noteiktā laikā tiks attiecināts uz visām privatizētām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām, nevis tikai 35% no tām.  Ievērojot visu minēto, Likumprojekta ietekme uz valsts budžetu ir šāda: 2021. gadā - 2 213 110 euro; 2022. – 2024. gadā - 2 777 352 euro gadā; 2025. – 2038. gadā - 1 762 423 euro gadā. Kopējās izmaksas laika posmā no 2021.gada līdz 2038.gadam sasniedz 38 miljonus euro šī brīža cenās.

Izmaksās ietilpst:

1. atlīdzība zvērinātiem tiesu izpildītājiem par tiem Likumprojektā paredzēto darbību veikšanu. 2021. gadā tā ir 1 258 565 euro, 2022. – 2024. gadā tā ir 2 013 704 euro gadā, no 2025. gada tā ir 1 258 565 euro gadā. Aprēķini balstīti izteiktajās prognozēs par dzīvojamo māju skaitu, kas ierosinās piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu. Zvērināta tiesu izpildītāja darbību izmaksas vidēji uz vienu dzīvojamo māju ir 3 422.67 euro.
2. Valsts zemes dienesta izmaksas, kas saistītas ar izpērkamās zemes noteikšanu, izpirkuma cenas aprēķināšanu un paziņošanu un izpirktās zemes un palikušo zemes vienību kadastrālo uzmērīšanu. 2021. gadā tās ir 804 545 euro, 2022. – 2024. gadā tās ir 743 648 euro gadā, no 2025. gada tās ir 483 858 euro gadā.
3. Tieslietu ministrijas izmaksas, kas ir saistītas ar sistēmu pielāgošanu Likumprojektā paredzētajām darbībām (Valsts vienotā datorizētā zemesgrāmata, Izpildu lietu reģistrs, Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēma) un līdzekļu administrēšanu Zvērinātiem tiesu izpildītājiem par dalītā īpašuma izbeigšanas lietu vešanu. 2021. gadā tās ir 150 000 euro, no 2022. gada tās ir 20 000 euro gadā.

            Šie aprēķini ir balstīti apsvērumos, ka pirmajos piecos Likumprojekta darbības gados privatizētu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju īpašnieku aktivitāte izpirkuma tiesības izmantošanā varētu būt ap 35 procentiem no ēkām, kas atrodas piespiedu dalītajā īpašumā. Attiecīgi pirmajā gadā ap 5% māju varētu uzsākt procesu, nākamajos trijos gados  - 8 % māju gadā. Tālākos gados aktivitāte varētu būt 5% no dzīvojamām mājām gadā.  Šie apsvērumi veikti, ņemot vērā, ka līdz 2016. gadam tikai 21 % no privatizētām daudzdzīvokļu dzīvojamām mājām bija izpildījušas pienākumu pārņemt to pārvaldīšanu savās rokās.[12] Tādējādi jārēķinās ar apmēram 20 gadu periodu, kurā norisinātos zemju izpirkšana.

Papildu nepieciešamais finansējums Likumprojektā paredzētā tiesiskā regulējuma piemērošanai izskatāms Ministru kabineta kārtējā gada valsts budžeta projekta sagatavošanas procesā kopā ar visu ministriju un centrālo valsts iestāžu priekšlikumiem prioritārajiem pasākumiem, ņemot vērā valsts budžeta finansiālās iespējas.

 

 

IV. Kāda var būt likuma ietekme uz spēkā esošo tiesību normu sistēmu

Ar Likumprojekta ieviešanu paralēli ir nepieciešami grozījumi likumā “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, kuru ietvaros ir jārisina jautājums par termiņiem dzīvojamās mājas funkcionāli nepieciešamā zemesgabala pārskatīšanai, kā arī izmaksu segšanu, kas ir saistītas ar minēto pārskatīšanu.

            Likumprojektā ietverts pilnvarojums Ministru kabinetam izdot piecus noteikumus:

1) Noteikumus par izpērkamās zemes reģistrēšanas kārtību Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā, kuru mērķis ir noteikt kārtību, kādā atbilstoši dzīvojamo māju privatizāciju regulējošajiem normatīvajiem aktiem noteikts dzīvojamai mājai funkcionāli nepieciešamais zemesgabals daļā, kas sakrīt ar piespiedu dalītā īpašuma zemesgabalu, kā izpērkamā zeme tiek reģistrēta Nekustamā īpašuma valsts kadastra informācijas sistēmā;

2) Izpērkamās zemes kadastrālās uzmērīšanas kārtība, kuras mērķis ir noteikt kārtību, kādā veic izpērkamās zemes kadastrālo uzmērīšanu piespiedu dalītā īpašuma zemesgabala sadales nodrošināšanai;

3) Kārtība, kādā zvērinātam tiesu izpildītājam tiek segti lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu vešanas izdevumi un izmaksāta amata atlīdzība, kuras mērķis ir noteikt lietas par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanu vešanas izdevumu un zvērināta tiesu izpildītāja amata atlīdzības segšanas no valsts budžeta līdzekļiem kārtību, kā arī noteikt atlīdzību (takses) par piespiedu dalītā īpašuma izbeigšanas lietas vešanu;

4) Noteikumi par nostiprinājuma lūgumu formu dalītā īpašuma izbeigšanai, kuru mērķis ir apstiprināt vienotu nostiprinājuma lūguma paraugus;

5) Noteikumi par valsts atbalsta veidiem, apmēru, un piešķiršanas noteikumiem valsts atbalstam finansējuma ieguvei izpirkuma cenas samaksai, kuri atkarībā no valsts budžeta iespējām noteikts kādi atbalsta veidi, kādā apmērā un ar kādiem noteikumiem ir piešķirami piespiedu dalītā īpašuma ēku īpašniekiem, kuri vēlas izmantot izpirkuma tiesību.

 

V. Kādām Latvijas starptautiskajām saistībām atbilst likumprojekts

Likumprojekts šo jomu neskar.

 

VI. Kādas konsultācijas notikušas, sagatavojot likumprojektu

Likumprojekts ir sagatavots konsultējoties ar Finanšu ministrijas, Ekonomikas ministrijas, Latvijas Komercbanku asociācijas, Latvijas Pašvaldību savienības, Latvijas Nekustamā īpašuma pārvaldnieku asociācijas, Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes, biedrības “Tauta pret zemes baroniem”, biedrības “Zemes reformas komiteja”, Valsts kases, Rīgas pilsētas pašvaldības, Akciju sabiedrības "Attīstības finanšu institūcija Altum", Latvijas Republikas Tiesībsarga biroja un sabiedrības ar ierobežotu atbildību “Rīgas namu pārvaldnieks” pārstāvjiem.

VII. Kā tiks nodrošināta likuma izpilde

Likumprojekta izpildi nodrošinās Valsts zemes dienests, pašvaldības, Tieslietu ministrija, zvērināti tiesu izpildītāji un rajona (pilsētas) tiesas zemesgrāmatu nodaļu tiesneši.